Arsa Payı
Kavramı, Uygulaması, Beraberinde Getirdiği Sorunlar ve Arsa Payı Düzeltme
Davası
Arsa payı belirlemekte yetkili kimselerin, arsa paylarını objektif, hakkaniyete ve yasalara
uygun paylaştırması gerekmektedir. Bununla birlikte uygulamada proje
müelliflerinden ve/veya yapımcı müteahhitlerden bazılarının ticari endişelerle
veya konunun uzmanı olmadıkları için arsa payını objektiflikten uzak bir
şekilde ve kanunda belirtilen kriterleri dikkate almadan tespit ettiği herkesçe
bilinmektedir. Birçok uygulamada arsa paylarının gelişigüzel olarak arsa
alanının ana gayrimenkulde bulunan toplam bağımsız bölümlerin sayısına bölünmek
suretiyle, eşit pay verilerek ya da bağımsız bölümlerin sadece büyüklükleri
yani metrekareleri esas alınarak belirlendiği yanlış uygulamalar görülmektedir.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde tam uzlaşma sağlanamadığı
durumlarda, maliklerin hisseleri oranında (arsa payı oranında) karara
katılabilecekleri ve hisseleri oranında hak sahibi olabilecekleri belirtildiği
için arsa paylarının doğru belirlenmesi meselesi özellikle 6306 sayılı Afet
Ri̇ski̇ Altındaki̇ Alanların Dönüştürülmesi̇ Hakkında Kanun ile daha önemli bir
mesele haline geldi. Ülkemizde 2007 yılına kadar tamamen bilinçsizce ve keyfi
olarak tesis edilen arsa payları mevcut yapıların önemli bir çoğunun arsa
paylarının hatalı tesis edilmesine neden olmuştur. Bağımsız bölüm hak
sahiplerinin mevcut yapılarda fiilen sahip oldukları haklarını hukuken de
güvence altına almaları, bu amaçla arsa payını düzeltme davası açmalarını
şiddetle tavsiye ediyoruz.
Örnek vermek gerekirse; kat irtifakı/mülkiyeti kurulurken
binanın üst kattaki geniş dairesini satın alan kimsenin arsa payı, zemindeki
küçük daireyi satın alan kimsenin arsa payından kesinlikle yüksek olacaktır.
Çünkü kat mülkiyeti kurulduğu sırada, objektif ölçüler uyarınca üst katta yer
alan geniş bir daire, zemin katta yer alan güneş görmeyen bir daireden çok daha
değerli olacaktır. Arsa payına ilişkin muhtemel bir ihtilafta, daire sahibinin
daireyi somut olayda hangi fiyata aldığının ise hiçbir önemi yoktur. Bağımsız
bölüm malikleri ancak bağımsız bölümlerine özgülenen arsa payları oranında hak
ve yükümlülüklere sahip olacaklardır.
Bu yazı kapsamında, arsa payı kavramı ve arsa payı sebebiyle
gündeme gelebilecek hukuki meseleler “Arsa
Payı Kavramı, Uygulaması, Beraberinde Getirdiği Sorunlar ve Arsa Payı Düzeltme
Davası” başlığı altında soru-cevap şeklinde değerlendirilecektir.
A.
BİRİNCİ KISIM: SORULAR
1.
Arsa Payı nedir, nasıl
kurulur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Tarifler başlıklı 2. maddesi arsa
payının tanımını yapmıştır. Buna göre “Arsanın,
bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet
payı” arsa payı olarak ifade
edilmiştir. Yine aynı kanunun Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Niteliği
başlıklı 3. maddesi arsa payının nasıl kurulacağını açıklamaktadır;
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün
bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan
değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak
mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.”
2.
Arsa Payı bağımsız bölümden
ayrı olarak devredilebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı
Arasındaki Bağlantı başlıklı 5. maddesi “Kat
mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa
payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı
olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla
kayıtlanamaz.” demek suretiyle arsa payının bağımsız bölümden
ayrılamayacağı, yine aynı maddede “Kat
mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar”
denilmek suretiyle ayrı bir hakka veya borca konu olamayacağı belirtilmiştir.
Arsa payı bağımsız bölüm ile birlikte hareket etmekte, bağımsız bölümün
kendisinden ayrılmaz bir parçasını oluşturmaktadır. Arsa payının bağımsız
bölümden ayrı devredilmesi mümkün değildir.
3.
Her bir bağımsız bölüme arsa
payı verilmesi gerekir mi, bağımsız bölüme bağlanmamış arsa payı (açığa arsa
payı) bırakılabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı Arasındaki
Bağlantı başlıklı 5. maddesi “Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine
bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz”
demek suretiyle kat irtifakı kurulmuş devredilebilir hak niteliğine kavuşmuş
her bir bağımsız bölüme arsa payı bağlanması gerektiği belirtilmiştir. Bağımsız
bölüm kavramının oluşması için arsa payı kavramı kurucu unsur niteliğindedir.
Bu nedenlerle arsa payı verilmeyen bağımsız bölüm düşünülemeyeceği gibi açığa
bırakılmış arsa payı da düşünülemez. Ancak uygulamada kanun hükmü aksine,
hesaplamadan kaynaklı veya bağımsız bölüm niteliği olmayan yerlere arsa payı
verilmesi suretiyle açığa pay bırakıldığına şahit olunmaktadır.
4.
Arsa payına bağlanan ortak
yerlerden yararlanmaya veya ortak gidere katılmaya ilişkin haklar ve borçlar
nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ortak Yerler Üzerinde başlıklı 16.
maddesinde “Kat malikleri
anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa
payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat
malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel
kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki
ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile
oranlıdır.”
“Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma” başlıklı 20.
maddesi; “Kat maliklerinden her biri
aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,
bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta
primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım
giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme
giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla
yükümlüdür.”
Buradan da anlaşılmaktadır ki; arsa payı çok olan gayrimenkul
sahibi ortak alanlardan daha çok yararlanma hakkına sahiptir. Bununla birlikte
genel giderlere de daha çok katılacaktır.
5.
Anagayrimenkule bağımsız
bölüm ilave edilebilir mi, ilave durumunda arsa paylarının dağılımı nasıl
belirlenecektir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Bağımsız Bölüm İlavesi” başlıklı
44. maddesi anagayrimenkule yapılacak ilavelerin oybirliği ile yapılması
gerektiğini karara bağlamıştır. Anılan kanun, aynı şekilde anagayrimenkulde
bütün bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının belirlenmesini de
oybirliği ile alınacak karara bağlamıştır.
“Anagayrimenkulün üstüne kat
ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum
katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı
yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun
buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu
inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere
bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre
yeniden ve oybirliğiyle tesbit
edilmesi şarttır.”
“Davanın konusu, çatı katın
tam kata çevrilmesi ve hasıl olacak yeni duruma göre tapudaki arsa paylarının
düzeltilmesi isteminden ibarettir. Çekme katın tam kata çevrilebilmesi için ilk
iki koşuldan biri, kat malikleri Kurulunun buna oybirliği ile karar vermesi ve
ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre yapılan yeni
ilavelerde dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa
paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesidir.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, E.
1976/5-1992, K. 1977/374, T. 13.4.1977)
6.
Arsa payının bağımsız
bölümlerin payları ile oranlı yahut doğru tahsis edilmediği durumlarda hakkı
ihlal edilenlerin başvurabileceği yollar nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ”Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının
Niteliği” başlıklı 3. maddesi “Arsa
paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde,
her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi
için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra
uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen
çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.” demek suretiyle hakkının ihlal edildiğini
düşünen her bir kat maliki ve kat irtifakı sahibine mahkemelerde dava açmak
suretiyle arsa payını düzenleme hakkı, yetkisi verilmiştir.
7.
Arsa payı düzeltme davasını
kim, kimlere karşı açabilir?
Arsa payı düzeltme davasını anagayrimenkulde bağımsız bölüm
sahibi olan herkes açabilir. Burada dikkat edilmesi gereken arsa paylarının
tescili sırasında anagayrimenkulde malik olan ve tescilden haberdar olan
kişinin bu davayı açamayacağıdır. Bu kişinin bağımsız bölümünü devri halinde
yeni malikin dava açma hakkı saklıdır. Kiracı veya irtifak hakkı sahibinin dava
açma hakkı yoktur.
“...Davacının arsa payının
düzeltilmesini istediği 13 numaralı bağımsız bölümün tescili esnasında
anataşınmazda kat maliki olup verilen arsa payından haberdar olduğu
anlaşılmakla yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve
yasaya uygun hükmün HMK 370/1. maddesi gereğince ONANMASINA…” (YARGITAY 20. HD E. 2019/2849, K. 2019/5582, T. 7.10.2019)
Arsa payı düzeltme davalarında, davacı dışında kalan tüm
bağımsız bölüm maliklerinin davalı konumunda gösterilmesi zorunludur. Aksi
halde taraf teşkili sağlanamadığından davanın reddi gerekecektir. Burada
zorunlu dava arkadaşlığından bahsedilecektir.
“Davanın niteliği gereği
yargılamanın sonunda verilecek karar, dava konusu anataşınmazdaki tüm bağımsız
bölümlerin tapuda kayıtlı maliklerinin hukukunu da yakından ilgilendirdiğinden,
hükmün infazının sağlanabilmesi açısından usul ekonomisi ilkesi gözetilerek,
dava konusu anataşınmazın bağımsız bölümlerinin tamamını gösterir son tapu
kayıtları celbedilip, bağımsız bölüm maliklerinin davaya dahil edilmesi ve
sonrasında tarafların tamamının iddia ve delilleri doğrultusunda oluşacak
sonuca göre hüküm kurulması gerekirken…” (YARGITAY
20. HD, E.2017/5442, K. 2019/1190, T. 20.2.2019)
8.
Arsa payının düzeltilmesi
istemli davada mahkemece hangi tarihteki arsa yapı değeri dikkate alınacaktır?
Arsa payının tespitinde hangi hususlara bakılacaktır? Şahit dinlenebilir mi?
Arsa payı düzeltme davalarında Kat irtifakı kurulduğu
tarihteki değerin esas alınması yerinde olmakla birlikte, eğer kat irtifakı
kurulmadan kat mülkiyetine geçilmiş ise kat
mülkiyetine geçiş tarihindeki bağımsız bölüm arsa payı değeri dikkate
alınacaktır.
“Somut olayda arsa paylarının
tekrar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise bu incelemenin kat irtifakı
yahut kat irtifakı kurulmaksızın kat mülkiyetine geçilmiş ise kat mülkiyeti
tarihine göre yapılması gerekmektedir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın
öncelikle kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi tespit edilmelidir.” (YARGITAY 20. HD E. 2019/2005, K.
2019/3843, T. 10.6.2019)
Arsa payı düzeltme davalarında mahkemece dikkate alınacak
husus kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu zamandaki söz konusu bağımsız
bölümün bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve
konumu, cephesi ve manzarası gibi bir çok husus değerlendirmeye esas alınır. Bununla
birlikte iddia sahibi iddiasını şahit dahil her türlü delil ile ispat edebilir.
“Arsa payı düzenlemesinin
yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin
değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde
mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme
özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz
konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı,
ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası
gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak
tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve
onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate
alınmaz.” (YARGITAY 20. HD, E.
2019/5696, K. 2019/7038, T. 2.12.2019)
“...deniz manzarası konusunda
gerekirse şahit de dinlenerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.” (YARGITAY 18. HD, E. 1998/5277, K.
1998/8427, T. 7.7.1998)
9.
Arsa payı düzeltme davası ne
zamana kadar açılabilir?
Arsa
payının düzeltilmesi davası anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti
statüsünü koruduğu süre içerisinde açılabilir. Bu süre zarfında zamanaşımı/hak
düşürücü sürelerin işlediğinden bahsedilemez. Özellikle kentsel dönüşüm
sürecinde gündeme gelen arsa payı sorunlarının anayapının yıkılmasına karar
verilmeden önce açılması gerekmektedir, aksi halde dava açılamayacağı için
paylı mülkiyete dönüşen tapuda her bir hak sahibi sadece arsa payı kadar hakka
sahip olacaktır.
“Dava konusu anataşınmaz
yıkıldığına göre, kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bağımsız bölümlerden
bahsedilemeyeceğinden, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesini
uygulamak mümkün değildir. Arsa paylarının yeniden belirlenmesine ilişkin
davalar, anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece
açılabilir.” (YARGITAY 18. HD E.
2007/9977, K. 2008/2372, T. 3.3.2008)
Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin ortadan kalkması için
yapının yıkılması zorunlu olmayıp, yapının fiilen mevcudiyetini koruyor
olmasına rağmen anayapının harap olması, kamulaştırılması, imar planlarının
iptal olması gibi nedenlerle de kat irtifakının veya kat mülkiyetinin ortadan
kalkması mümküdür. Bu durumlarda da artık arsa payının düzeltilmesi davası
açılamayacaktır.
10.
Arsa payı düzeltme davasında
yıkımı önlemek amacıyla ihtiyati tedbir olarak mahkemeden yıkımın durdurulması
kararı verilmesi istenebilir mi?
Hukuk Muhakemeleri Kanun’u
İhtiyati Tedbirin Şartları başlıklı 389.
maddesi;
"(1) Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme
nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen
imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi
bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında
ihtiyati tedbir kararı verilebilir. (2) Birinci fıkra hükmü niteliğine uygun
düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulanır" şeklindedir.
Arsa payının düzeltilmesi davasının anayapının kat irtifakı
veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu süre içerisinde açılabileceğini
belirtmiştik. Anayapının yıkılması halinde arsa payı düzeltme davası
açılamayacağı ve bu sebeple hakkın elde edilmesi tamamen imkânsız hâle
geleceğinden, yapının yıkımının tedbiren durdurulmasına karar verilebilir.
Benzer bir durum 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların
Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun”un kapsamına girmiş yapılarda da ihtiyati
tedbir kararı verilip verilemeyeceği konusunda tartışılabilir. Nitekim söz
konusu kanun ilk metninde tesis edilen idari işlemlere karşı açılacak davalarda
yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceği belirtilmişti. Ancak bu hüküm
Anayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli 2012/87 E. ve
2014/41 K. sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Buradan da anlaşılmaktadır ki
yürütmenin durdurulması kararı ile aynı sonuçları doğuran ihtiyati tedbir
kararı yapının 6306 sayılı kanun kapsamına girip girmediğine bakılmaksızın
verilebilecektir.
B.
İKİNCİ KISIM: ÖNERİLER
1.
Arsa payının
belirlenmesindeki usulün tarihsel gelişim süreci nedir, arsa payının
belirlenmesi sürecinde ileride oluşabilecek adli ihtilafların önlenmesi
amacıyla hayata geçirilebilecek uygulamalar nelerdir?
Tarihi gelişim olarak arsa payının düzenlenmesinde üç farklı süreç yaşanmıştır.
1.
Arsa payı, irade özgürlüğüne dayalı olarak kat maliklerince
belirlenmekte ve paylı mülkiyete dayalı değişmezlik sonucuna tabi olmakta idi.
2.
1983-2007 yılları arasında KMK m. 3/2 hükmüne tabi olarak
yine kat maliklerinin irade özgürlüğüne ve fakat hâkimin müdahalesine tabi
olduğu belirtilmiştir.
3.
2007 yılı sonrasında ise KMK m. 3/2 hükmüne tabi olarak proje
müellifi tarafından irade özgürlüğüne bağlı olmadan kurulduğu fakat hâkimin
müdahalesine tabi olduğu dönem başlamıştır.
2007 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde yapılan
değişiklikle birlikte, kat irtifakı/mülkiyeti projesinde arsa payının bağımsız
bölümlerin konum ve büyüklüğüne bağlı olarak saptanacağı belirtilmiştir.
Maddenin eski metni bağımsız bölüm değeri ile oranlı belirlemeden söz ediyordu.
Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği (Madde 3): “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu
mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum
ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis
edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi
suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı
olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi,
arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız
bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin
değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
44 üncü madde hükmü saklıdır.”
Arsa payının; tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir
meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne tevdi edilmek
suretiyle lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanan rapora
göre belirlenmesi yerinde olacaktır. Unutulmamalıdır ki; arsa payı sadece bağımsız
bölümlerin metrekaresine dayalı nicelikle orantılı olarak değil, -Kanun ve
Yargıtay kararları beraber incelendiğinde- bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu
kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi
ve manzarası gibi bir çok hususun
dikkate alınması suretiyle toplam değere göre belirlenmektedir. Bu bilgiler ise
proje müellifi mimar ve mühendislerin uzmanlığına dayalı hususlar değildir.
Arsa payının belirlenmesinde belirsizlik ve teknik
yetersizlik, belirleme işinin lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanına
devredilmesi suretiyle önlenebilecektir. Bu yolla mahkemelere yansıyan arsa
payı düzeltme davalarında azalma olacağı şüphesizdir. Salt mimari bilgiye
dayandırılan belirlemenin gerçek oranı yansıtmadığı ve mahkemelerin iş yükünü
arttırdığı açık bir gerçektir.
Bu kapsamda; 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi 1. fıkrasından sonra gelmek üzere Kanuna
aşağıdaki hükmün eklemesini öneriyoruz:
“Bu Kanun hükümlerine göre
belirlenecek olan arsa paylarını belirlemeye Türkiye Değerleme Uzmanları
Birliği yetkilidir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin belirlediği heyet
tarafından hazırlanan ve kat mülkiyetini kuran malik veya maliklerin tümü
tarafından imzalanmış arsa payı dağılımı tablosu ilgilisi veya proje müellifi
tarafından tapu müdürlüğüne sunulur.”
2.
Arsa payı düzeltme
davalarının yargıda iş yoğunluğunun azaltıması kapsamında mahkemelerin görev
alanından çıkarılması mümkün müdür?
2019 yılı mayıs ayı içerisinde yayımlanan “Yargı Reformu
Stratejisi” kapsamında “Hukuk Yargılaması İle İdari̇ Yargılamanın
Sadeleşti̇ri̇lmesi̇ Ve Etki̇nli̇ği̇ni̇n Artırılması” amaç olarak
belirlenmiştir. Bu hedefi gerçekleştirmek amacıyla yargının iş yükünü azaltacak
şekilde bazı çekişmesiz yargı işlerinin mahkemelerin görev alanından
çıkarılmasına yönelik çalışmaların yapılmasına karar verilmiştir.
Kanunlarımızda düzenlendiği şekliyle, arsa payı düzeltme
taleplerinin tümünün mahkemelerde ileri sürülmesi gerekmektedir. Yargılamanın
sadeleşti̇ri̇lmesi̇ ve etki̇nli̇ği̇ni̇n artırılması amacı, arsa payının
düzeltilmesi konusunda tüm bağımsız bölüm maliklerinin anlaştığı ve
anlaşamadığı durumlar arasında bir ayrıma girilmesini zorunlu kılmaktadır.
Arsa payının düzeltilmesine
ilişkin nihai anlaşmanın: Açığa arsa payı bırakılıp bırakılmadığına bakılmaksızın,
yalnızca tüm bağımsız bölüm maliklerinin anlaştığı çekişmesiz olan işlerde
geçerli olmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü koordinasyonunda Türki̇ye
Değerleme Uzmanları Bi̇rli̇ği tarafından gerçekleştirilebileceğini düşünüyoruz.
Bununla birlikte anlaşmanın sağlanamadığı çekişmeli konularda mahkeme yolunun
açık bırakılması yerinde olacaktır.
Bu kapsamda; 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi 3. fıkrasından sonra gelmek üzere Kanuna aşağıdaki
hükmün eklenmesini öneriyoruz:
"Açığa arsa payı
bırakılıp bırakılmadığına bakılmaksızın arsa payının düzeltilmesi kararı
anagayrimenkulde bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile alınmış
ise; mahkemeye başvurmadan önce Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne
başvurulabilir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin belirleyeceği heyet
tarafından hazırlanan yeni arsa payı dağılımı tablosu ilgilisi tarafından tapu
müdürlüğüne sunulur. Bu fıkra kapsamında yapılan düzeltmelerde ayni ve şahsi hak
lehtarlarının da muvafakati aranır. Teklif edilen arsa payı dağılımı tablosu,
Tapu Müdürlüğünce ilgililerine tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 1 (bir) ay
içerisinde hak sahipleri ve menfaatinin ihlâl edildiğini iddia edenler
tarafından, 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre
yetkili sulh hukuk mahkemesine itirazda bulunulabilir. İtirazda bulunulmaması
halinde veya itiraz üzerine sulh hukuk mahkemesinin vereceği karar ile arsa
payı dağılımı kesinleşir. İtiraz üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından
verilen kararın bir örneği Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine ve ilgili tapu
müdürlüğüne bildirilir."
Tüm bu süreçlerde hak kaybına uğramamak adına bir
avukattan hukuki destek alınması tarafların menfaatine olacaktır. Çebi Hukuk & Danışmanlık olarak
müvekkillerimizin haklarını korumaya devam edeceğiz.
Saygılarımızla,
Taha Hüseyin ÇEBİ
Avukat
ÇEBİ Hukuk & Danışmanlık
-YASAL UYARI-
DİĞER YAZILARI
-Koronavirüs Bağlamında İş Hukuku Yazı Serisi - 3 Değişen Şartlar Sebebiyle İşçi veya İşveren Tarafından İş Sözleşmesinin Feshi
-Koronavirüs Bağlamında İş Hukuku Yazı Serisi - 2 Değişen Şartlar Sebebiyle İşveren Tarafından İşin ve İşyerinin Uyarlanması
-Koronavirüs Bağlamında İş Hukuku Yazı Serisi - 1 İş Sağlığı ve Güvenliği ile İş Kazası Kapsamında Değerlendirme