Gayrimenkul
Satış Vaadi Sözleşmesinin Kurulması, Şekli, Tapuya Şerhi, Alacağın Temliki
Sayılacağı Haller ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı - Yargıtay Kararları
Işığında İnceleme
Günlük hayatta maketten
satış, projeden satış, sat-yap, inşaata temelden girme gibi tabirlerle
anılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, genel kurallara istisna oluşturan
bir yapıya sahiptir. Kanun ve Yargıtay kararlarında gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesi (GSVS) yerine aynı anlama gelecek şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tabiri de kullanılmaktadır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile alıcının
satıcıyı finanse ettiği, ona bir nevi kredi sağladığı bir durum oluşmaktadır.
Zira genel kural yükümlülüklerin aynı anda ifâsıdır. TBK m. 207/II’ye göre “Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya
aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle
yükümlüdürler.” Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi içinde vadeyi
barındırması nedeniyle bir kısım sorunları beraberinde getirmektedir.
Uygulamada şekil şartına uyulmadan sözleşmelerin imzalanması, müteahhitin
inşaatı tamamlamadan kaçması veya iflas etmesi, aynı konutun birden fazla
kişiye satılması karşılaşılan sorunlardan birkaç tanesidir.
Sürekli dönen reklamlar, yapılan maketler, konut
lansmanları ve vaatler neticesinde tüketinin kendisine dayatılan sözleşmeleri
yeterince düşünmeden imzalamış olması mümkündür. Kanun koyucu, istenmeyen
durumların önüne geçmek adına bir takım ayrık düzenlemelere gitmiştir. Bu yazı
kapsamında ALICININ TÜKETİCİ olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde
gündeme gelebilecek hukuki meselelerden bir kaçı “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Kurulması, Şekli, Tapuya Şerhi,
Alacağın Temliki Sayılacağı Haller ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı -
Yargıtay Kararları Işığında İnceleme” başlığı altında soru-cevap şeklinde
değerlendirilecektir.
1)
Gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesi nedir? kim tarafından ne zaman kurulabilir? geçerlilik süresi ne
kadardır?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile Satıcı, ileride
gerçekleştirilecek olan satış sözleşmesini imzalamayı yani tapu devrini
gerçekleştirmeyi taahhüt etmektedir. Bu nedenle sözleşme tarafları, devrin
gerçekleşmesinden önce, devrin gerçekleştirilmesine yönelik yükümlülük altına
girmek için satış vaadi sözleşmesi imzalarlar.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar
Kanunu “önsözleşme” başlıklı 29. maddesinde tanımını bulmaktadır. Bu madde
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğrudan bahsetmese de ön sözleşme tanımı
ile dolaylı olarak bahsetmektedir.
“MADDE 29- Bir sözleşmenin ileride
kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar
dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline
bağlıdır.”
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında alıcının
borcu, satış bedelini satıcıya ödemek, satıcının borcu ise söz konusu taşınmazı
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırdığı şekliyle alıcıya
devretmektir. Kararlaştırılan bedel alıcı tarafından peşin ödenebileceği gibi
taksitle de ödenebilir bunun karşılığı olarak satıcı ise söz konusu taşınmazın
devrini ileride gerçekleştireceğini taahhüt etmektedir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tanımına kanunlarda
yer verilmemekle birlikte Tanımı Yargıtay uygulamaları ile birlikte
şekillenmiştir. Bu kapsamda YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, E. 1992/14-79, K.
1993/7, T. 27.1.1993 kararında “...
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satış vaadi alacaklısına, bedeli karşılığı
satış vaadine konu yapılan taşınmazın mülkiyetinin kendi üzerine geçirilmesini,
satış vaadi borçlusundan talep etme hakkı sağlayan kişisel bir hak doğurur.” demek
suretiyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin kişisel hak doğuran ön sözleşme
niteliğinde olduğu vurgulanmıştır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalanabilmesi
için kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulması şart olmayıp kat irtifakının
kurulmasından önce de düzenlenmesi mümkündür.
“24.04.1978
tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu
Kararında vurgulandığı üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da
kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli
kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis
edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her
zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi
sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna
ulaşılmıştır.” (YARGITAY 14. HD E.
2012/7922, K. 2012/9089, T. 2.7.2012)
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satıcının malik
olması esas olmakla birlikte şart değildir. Satıcı sonradan malik olacağı
taşınmaz için de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar
için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Türk Borçlar Kanunu genel
hükümleri gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre sözleşmenin
ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.
2)
Gayrimenkul satış vaadi şekil
şartı var mıdır? Şekil şartına uymamanın sonucu nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun şekil başlıklı 237. maddesi,
Türk Medeni Kanunu’nun hukuki işlem başlıklı 706. maddesi, Noterlik Kanunu
“düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler” başlıklı 89. maddesi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekil
şartlarına ilişkin hükümler içermektedir. Bu hükümlere göre gayrimenkul satış
vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur.
“TBK MADDE 237- Taşınmaz satışının
geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz
satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe
geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış
olmasına bağlıdır.”
“TMK Madde 706-Taşınmaz mülkiyetinin
devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş
bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri,
kendilerine özgü şekillere tâbidir.”
“Noterlik Kanunu Madde 89 – Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren
sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi,
evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer
kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.”
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini en özet haliyle
“bir taşınmazın ileride asıl satışının yapılmasına ilişkin ön sözleşme/taahhüt”
olarak tanımlayabiliriz. Satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde
yapılması gerekmektedir. Noterde düzenlenmeyen gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesi geçersiz kabul edilecek geçersiz sözleşme sebebiyle tarafların
yerine getirmiş olduğu kazandırmalar iadeye tabi olacaktır. Hakimin nu durumu
resen gözetmesi gerekmektedir.
“Diğer taraftan
Noterlerin tapulu taşınmazların satışına dair satım akti düzenlemesi mümkün
olmayıp, sadece "gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" yapabilirler.
Noterlik Kanunu'nun 60. maddesinin 3. bendi gereğince bunun dışında yapılan her
türlü sözleşme geçersizdir. Örneğin, Noterler satış sözleşmesini onaylayıcı
sözleşme yada gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini onaylayıcı sözleşme dahi
yapamazlar. Sadece düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapabilirler.
Bu hususlar kamu düzenine dair olup, HMK.nun 33. maddesinde yerini bulan Türk
Hukuku'nun resen uygulanacağı kuralının önemli noktalarıdır. Bir
sözleşmenin geçerli olup olmaması resen hakim tarafından incelenmeli ve buna
göre karar verilmelidir.”(YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU E. 2017/13629, K. 2017/436, T. 8.3.2017)
“Gayrimenkul
satış vaadi sözleşmesinin noterden düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik
şartı olup, taraflar arasında imzalanan adi sözleşme geçersizdir. Geçersiz
sözleşmeye göre taraflar birbirlerine verdiklerini iade etmek zorundadır.”(YARGITAY 19. HD E. 2017/4740, K.
2019/5146, T. 14.11.2019)
Öngörülen şekil şartlarının
gerçekleşmediği durumlarda kural sözleşmelerin kesin hükümsüz olmasıdır. Ancak
her durumun kendine özgü incelenmesi gerekeceği de bir gerçektir.Yargıtay, müteahhitin kendi mülkiyetinde bulunan
gayrimenkulün adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile devredilmesi
işlemine hukuki koruma sağlamazken; arsa sahibine ait gayrimenkullerin
müteahhit tarafından adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile
devredilmesine hukuki koruma sağlamış ve alacağın devri niteliğinde olduğunu
kabul etmiştir. Bu anlamda geçerli bir sözleşmeden bahsedilebilecektir.
“Taraflar
arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı
tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi
adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının dava dışı arsa sahibi kişiyle
usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat
sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden
biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya
gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve
tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın
temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil
şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir.”
(YARGITAY 19. HD E. 2017/3101, K.
2019/5049, T. 7.11.2019)
Gayrimenkul
satış vaadi sözleşmelerinde alıcı, adi yazılı sözleşmeye dayanarak tapu iptal
ve tescil davası da açamayacaktır. Bu durumun gözden kaçırılmaması gerekmektedir. Bir
çok müteahhitsözleşmesel sorumluluklarından kaçmak amacıyla alıcılara adi
yazılı sözleşmeler imzalatmaktadır. Resmi yazılı şekle uyulmadan yapılan
sözleşmeleri hukuk düzeni korumayacağından ellerinde adi yazılı sözleşme
bulunan alıcıların hak kaybına uğramaları muhtemeldir.
“Somut olaya
gelince, dava konusu 9 numaralı bağımsız bölümün satışının vaad edildiği
20/12/2010 tarihli satış vaadi sözleşmesinin adi nitelikli olup yukarıda
belirtildiği üzere resmi şekil koşuluna uygun olarak yapılmadığı
anlaşıldığından mahkemece, tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın
reddine karar verilmesi doğru görülmüştür.” (YARGITAY14. HD E. 2018/5160, K. 2019/7190, T. 30.10.2019)
Yargıtay’ın
kira kaybına ilişkin açılan davada, adi yazılı sözleşmeye dayanarak kira kaybı
istenemeyeceği de hükme bağlanmıştır.
“Mahkemece,
bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda tarafların kabulünde bulunan
10/05/2007 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı şekilde
yapıldığı, taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin TBK'nın237/2. maddesi gereğince resmi şekilde düzenlenmediği için
geçerli olmadığı, tapuda sonradan devir yapılmış olsa dahi, başlangıçta
geçersiz olan adi sözleşmenin geçerli hale gelmeyeceği, ayrıca taşınmazların
tapu sicilinde resmi şekilde yapılan devri konusunda alıcı davacı tarafından
taşınmazların tapu siciline adi şekilde yapılan sözleşme ile şerh konulduğunun
iddia ve ispat edilemediği, dolayısıyla geçersiz olan bir sözleşmeye dayalı
olarak kira kaybına ilişkin alacak istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine
karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.SONUÇ
:Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere,
delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin
yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun
bulunan hükmün ONANMASINA,”( YARGITAY
19. HD E. 2018/3659, K. 2019/5313, T. 26.11.2019)
3)
Gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesinin şekle aykırı olması halinde, hakkın kötüye kullanılması yasağı
çerçevesinde şekle aykırı geçersiz sözleşmenin geçerli bir sözleşme haline
gelmesi mümkün müdür?
Bununla birlikte sözleşmenin taraflarının, sözleşmeden
kaynaklanan edimlerini, her türlü hatadan uzak bir biçimde yerine getirdiği
hâllerde, şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir.
Hakkın kötüye kullanılması yasağının ihlali durumunda şekle aykırılık
dinlenmeyecek, şekle aykırılığın olumsuz sonuçları ortadan kalkacak, sözleşme
geçerli bir sözleşme gibi hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.
“Mahkemece;
iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; taraflar arasında
yapılan sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, ancak tarafların edimlerini
karşılıklı yerine getirdikleri, yani davalının arsa mülkiyetini davacıya
devrettiği, davacının da kararlaştırılan dairelerin mülkiyetini davalıya
devrettiği hususlarında ihtilaf olmadığı, davacının sözleşmenin geçersiz
olduğunu taşınmazların tamamlanmasının üzerinde 3 yıl geçtikten sonra ileri
sürmesinin iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine
karar verilmiştir… SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin
tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün
ONANMASINA,” (YARGITAY 23. HD E. 2016/7127,
K. 2019/4566, T. 6.11.2019)
Yukarıda alıcının adi yazılı gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesinden kaynaklı tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olsa dahi satıcıyı
tescile zorlayamayacağını belirtmiştik. Ancak hakkın kötüye kullanılması
yasağının istisnai bir durum olduğundan da bahsedildi. Bu kapsamda tarafların
tüm edimlerini yerine getirmiş olması ve fiili teslimin gerçekleşmesi durumunda
sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olması tapu iptal ve tescil davasının
açılmasına engel değildir.
“Tapuda kayıtlı
bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim
koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye
dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,
bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan
taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan
tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda
etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi
kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde;
olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil
davasını kabul edilebileceği”(30.09.1988
tarihli ve 1987/2 1988/2 Sayılı Yargıtay İBBGK Kararı)
Hakkın kötüye kullanılması yasağı çok sınırlı
çerçevede düşünmek yerinde olacaktır; aksi halde tüm durumlar hakkın kötüye
kullanılması yasağı kapsamında değerlendirilebilir.
“(…) Çünkü
nitelikleri itibariyle emredici bulunan ve hakim tarafından resen gözetilmesi
gereken şekle aykırılık ile hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı bir
uyuşmazlıkta çatıştığında hakkın kötüye kullanılması ve şekil şartı kuralının
aşılabilmesi için olayın özelliği büyük önem taşımaktadır. Bu hal, MK.nun 2. maddesinin
ikinci fıkrasında düzenlenen kuralın taliliğinin tabii bir sonucudur.ve hakkın
kötüye kullanılması yasağı kuralı ancak fevkalade zaruri hallerde uygulama yeri
bulabilir. Aynı ilkeye 25.1.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı
Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun Kararında da değinilmiş olup, Ord.Prof. Dr.
A.B.SCHWARZ 'ın bu konudaki görüşü de ( Medeni Hukuka Giriş, Hıfzı Veldet
çevirisi, sh. 201 vd. İst. 1946 ) özetle şöyledir. "-Bu genel hükmün
uygulanmasında çok ihtiyatlı davranmak icap eder. Çünkü bugünkü kanunlarda
ifadesini bulan bütün rasyonel özel hukukun manası, hukuki meseleleri sarih
olmayan hakkaniyet hisleriyle değil, kat'i ve açık prensiplerle halletmektir.
Sadece hüsnüniyet ve hakkın suistimaline dayanan bir hukuk tatbikatı bu hedefi
tehlikeye sokar. Bu sebeplerle her meseleye ona taalluk eden özel hükmü tatbik
etmek ve MK.nun 2. maddesini fevkalade zaruri olan hallerde sırf inam ve tashih
edici bir şekilde tatbik eylemek lazımdır..."(YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2017/13629, K. 2017/436, T. 8.3.2017)
Her somut durumun kendine özgü olduğu
ve değişen durumlara göre Yargıtay karar ve içtihatlarının da değişebileceği
unutulmamalıdır.
4)
Gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesinin devri mümkün müdür, devir halinde hangi durumlarda yeni alacaklının
hakkı korunmaz?
Sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı,
borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye yine noterde
gerçekleştireceği gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile devredebilir.
“Taşınmaz satış
vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşme ile
alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden doğan bu şahsi hakkını, devir yasağı
söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye
yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir. Bu durumda,
alacağı temellük eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını
kullanabilir.”(YARGITAY 14. HD E.
2010/1003, K. 2010/3455, T. 30.3.2010)
Arsa sahibi ile müteahhit arasında gerçekleştirilen
arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temlik yasağı bulunabilir. Temlik
yasağının bulunması müteahhidi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaktan men
eder. Bunun aksine olarak müteahhit tarafından temlik işlemlerinin
gerçekleştirilmesi durumunda üçüncü kişinin hakkı korunmaz.
“Davacının
dayandığı, davalılardan yüklenici ile yapılan "inşaat yapım
sözleşmesi" niteliği itibariyle yukarıda sözü edilen alacağın temliki
işlemidir. Her ne kadar temlik işlemi yapılırken borçlunun rızası gerekmez ise
de, BK m. 1621 uyarınca temlikin geçerliliği için kanun veya sözleşme ile ya da
işin mahiyeti icabı temlik yapan kişinin men edilmemiş olması gerekir.
Davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesinde ise
aynen "yüklenici firma kendine ait parselleri isterse kooperatif şeklinde,
isterse yap-sat şeklinde yapmakta serbesttir. Temlik edemez veya sözleşmeyle
doğan haklarını bir başkasına veya firmaya devredemez." hükmü
bulunmaktadır. Görülüyor ki, sözleşmenin bu hükmüyle yükleniciye temlik yasağı
getirilmiştir. Bundan dolayı da davacı üçüncü kişi, yüklenicinin yaptığı
temlike dayanarak davalı arsa sahibinden mülkiyet nakli talebinde bulunamaz.” (14. Hukuk Dairesi 2011/3185 E., 2011/7135
K.)
Arsa sahibi ile müteahhit aralarında arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış olabilir. Bu durumda arsa sahibi ile
müteahhit arasında meydana gelen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine
istinaden müteahhide devredilen veya devredileceği vaad edilen gayrimenkuller
üçüncü bir kişiye devredilebilir. Müteahhit ile gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesi imzalayan alıcının da müteahhitin arsa sahibinden olan alacağını
devraldığı kabul edilir. Müteahhitin arsa sahibinden olan alacağını devralan
alacaklı bu hakkını arsa sahibine karşı kullanabilir. Bu durumda üçüncü kişi olan
alacaklı arsa sahibini tescile zorlayabilir ancak müteahhidin yükümlülüklerini
yerine getirmemesi arsa sahibine tescilden kaçınma hakkı verir.
“Temlikin
konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı
gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden
kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir
önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini
tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye
(davacıya ) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı ) Türk Borçlar Kanununun 97.
maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya
zorlayamaz.” (YARGITAY14. HD E. 2018/3982,K. 2019/3814,T. 30.4.2019)
5)
Gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesinin şekil şartı yokluğu sebebiyle geçersiz olması durumunda alıcının
talep edebileceği bedel neyi içerir, alacağın temliki hükümleri kapsamında
geçerli bir sözleşme sayılması durumunda ise nasıl bir fark söz konusu olur?
Tarafların aralarında akdettikleri adi yazılı
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olacağını belirtmiştik. Geçersiz
sözleşmeye dayalı tarafların edimleri iadeye tabidir. Satıcının iade etmekle
yükümlü olduğu sözleşme bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade
edilir. Bu kapsamda;
“Davacı ile
davalılardan R. T. arasında akdedilen 02.02.2000 tarihli gayrimenkul satış
sözleşmesi, resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (TMK m.706, BK m.213, TBK. md237, T.Kanunu m.26 Noterlik Kanunu m.60 ). Bu nedenle,
geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda
davacı; geçersiz sözleşme nedeniyle, davalıya verdiği bedeli sebepsiz
zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer
bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme
gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki
alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin
uygulanması gerekir.
Denkleştirici
adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından
istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri
verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade
eder(...)
Hal böyle
olunca mahkemece, denkleştirici adalet ilkesi gereğince harici taşınmaz satış
sözleşmesi nedeniyle ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeni ile
azalan alım gücünün; enflasyon, tüketici ve üretici fiyat endeksi, altın ve
döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve faiz
oranındaki artışların ortalamaları alınarak, ödendiği tarihten, dava tarihine
kadar ulaşacağı alım gücünün değerinin ne olabileceği konusunda uzman
bilirkişiden yerleşik Yargıtay İçtihatlarına uygun ve denetime elverişli rapor
alınmak suretiyle hesaplatılması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi
gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yetersiz bilirkişi raporu
doğrultusunda hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı görülmüş, bu husus bozmayı
gerektirmiştir.” (YARGITAY 3. HD E.
2015/11138, K. 2015/19014, T. 26.11.2015)
Adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin
geçersiz olacağını ve tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri
kapsamında iade etmekle yükümlü olacağını belirttik. Bununla birlikte, arsa
sahibinin mülkünde olan gayrimenkulün
müteahhit tarafından adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine
konu yapılması halinde bu durumun alacağın temliki olarak değerlendirileceğinden,
bu sebeple ortada geçerli bir sözleşme olacağından da bahsettik.
Tarafların aralarında gerçekleştirdiği adi yazılı
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin belirli durumlar altında alacağın temliki
hükümlerine tabi olabilecektir. Bu
durumda kendisine taahhüt edilen gayrimenkulü müteahhitin temerrüdü sebebiyle
alamayan alacaklı, müspet zararını talep edebilir. Alıcıya ifa yerine geçen
müspet zararını yani söz konusu taşınmazın rayiç değerini talep edebilme imkanı
sağlanmıştır. Dikkat edilmesi gereken husus; geçerli bir sözleşme söz konusu
olduğu için, alıcının talep edebileceği bedel sebepsiz zenginleşme hükümleri
ile sınırlı tutulmamakta, müspet zararın da talep edebileceği belirtilmektedir.
“ ...davalı
müteahhit olup, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine düşen
dairelerden iki adedini davalıya satmıştır. Bu durumda davacı ile müteahhit
arasındaki sözleşme alacağın temliki mahiyetinde olup yazılı şekilde yapılmış
olması sözleşmenin geçerli olarak kabul edilmesi için yeterlidir. Somut
olayda da taraflar arasındaki sözleşme yazılı yapılmış olmakla geçerlidir. Geçerli
sözleşmelerde aynen ifa yerine geçen müspet zarar talebinde bulunabilir.
Davacı da eldeki dava da aynen ifa yerine geçen müspet zararı kapsamında
dairelerin rayiç değerini istemiştir. Ne var ki, davacı sözleşmede
kararlaştırılan bedelin 10.000,00 TL'sini ödemeyerek eksik ifa da bulunmuştur.
Bu husus tarafların ve mahkemeninde kabulünde olup ihtilafsızdır. Hal böyle
olunca mahkemece, sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilerek dava tarihi
itibariyle belirlenen rayiç değer ile yapılan ödeme oranlanmak suretiyle
davacının alacağının belirlenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile
yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma
nedenidir." (YARGITAY 13. HUKUK
DAİRESİ E. 2016/27346 K. 2019/12374)
6)
Gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi, şerhin hukuki etkisi nedir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh
verilebileceği “Türk Medeni Kanunu” m. 1009 da belirtilmiştir. Buna göre;
“Madde 1009: Arsa payı karşılığı inşaat,
taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan
haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu
kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan
kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
Noterde gerçekleştirilen gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesi her ne kadar alıcı ve satıcı arasında bağlayıcı olsa da, tapuya
şerhi gerçekleştirilmediği takdirde taşınmazın, satıcı tarafından başkaca
alıcılara da satılması mümkündür. Mağduriyet yaşanmaması bakımından sözleşmenin
tapuya şerh edilmesinde fayda vardır. Aksi halde aynı taşınmazın üçüncü
kişilere de vaad edilmesi, hatta satışının yapılması mümkün olacak elinde
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bulunan alıcının çoğu zaman ödemiş olduğu
meblağı istemekten başkaca bir hakkı bulunmayacaktır. Tapuya şerh, hak sahibi
alıcıya hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürme hakkı verir.
Şerhten sonra, sözleşmeye konu olan taşınmazın üçüncü
bir kişiye devredilmesi hâlinde kendisine taşınmazın devri vaad edilen
alacaklı, satın almaya ilişkin hakkını üçüncü kişiye karşı kullanabilir. Aynı
şekilde, şerhten sonra yapılan ve kuvvetlendirilmiş olan şahsi hak ile bağdaşmayan
diğer hakların terkini istenebilir.
“Taşınmaz satış
vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun
şerhler sütununa kaydedilmesi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı
sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere
karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh
beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan
gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde
kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının
haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.”
(YARGITAY 14. HD E. 2016/12052, K.
2019/4099, T. 7.5.2019)
Kural olarak alıcı veya satıcı tapuya şerh düşülmesi
işlemini tapu dairesinden talep edebilir. Tapu siciline bu şerhin yapılabilmesi
için satış vaadi sözleşmesine bu yolda ayrıca bir hüküm konulmasına veya ayrı
bir şerh sözleşmesi yapılmasına gerek yoktur. Bununla birlikte satış vaadi
sözleşmesinin alıcı ile konutu yapan yüklenici firma arasında yapılması ve
yüklenici firmanın arsa sahibi olmaması durumunda elbette alıcı ile yüklenici
firma arasında yapılan satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak arsa sahibinin
tapuda kayıtlı olan gayirmenkulü üzerine şerh konulması mümkün değildir. Bu
durumda ayrıca arsa sahibi ile alıcı arasında şerh anlaşmasının yapılması
gereklidir. İşlenen şerhin geçerlilik süresi ise 5 yılla sınırlıdır.
Burada dikkat
edilmesi gereken bir diğer husus ise; tapuda herhangi bir takyidat bulunmayan ve müteahhit
mülkiyetinde bulunan taşınmazların gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile
satışa konu olmasıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile avans
niteliğinde taşınmaz devralan müteahhitin arsa sahibine karşı inşaatı tamamlama
yükümlülüğü devam etmektedir. Bu durumda alıcı her ne kadar müteahhitten
gayrimenkul satın aldığı düşüncesiyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini
tapuya şerh etse de arsa sahibine karşı hakkı korunmaz. Bu durum taşınmazın
müteahhit tarafından üçüncü kişiye satış suretiyle devredilmesi halinde de
uygulanır.
“Arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye verilen kat irtifakı tapuları
avans mahiyetindedir. Yüklenicinin bağımsız bölümleri 3. kişilere satması
halinde bu kişiler ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimleri yerine
getirmesiyle hak sahibi olurlar. Bu durumda, inşaat halinde bir yerden bağımsız bölüm alan kişinin iyi niyetli
olduğundan bahsedilemeyeceğinden TMK'nın1023. maddesinden bu manada yararlanamaz.”(YARGITAY 23. HD E.
2017/2892, K. 2019/5214, T. 10.12.2019)
Tüm bu süreçlerde hak kaybına uğramamak adına bir
avukattan hukuki destek alınması tarafların menfaatine olacaktır. Çebi Hukuk & Danışmanlık olarak
müvekkillerimizin haklarını korumaya devam edeceğiz.
Saygılarımızla,
ÇEBİ Hukuk & Danışmanlık
Av. Taha Hüseyin ÇEBİ
Stj. Av. Batuhan ÖZATA
-YASAL UYARI-
DİĞER YAZILARI
-İmar Planı Değişikliği İle Oluşacak Değer Artış Payı..
-Arsa Payı Kavramı, Uygulaması, Beraberinde Getirdiği Sorunlar ve Arsa Payı Düzeltme Davası
-Koronavirüs Bağlamında İş Hukuku Yazı Serisi - 3 Değişen Şartlar Sebebiyle İşçi veya İşveren Tarafından İş Sözleşmesinin Feshi
-Koronavirüs Bağlamında İş Hukuku Yazı Serisi - 2 Değişen Şartlar Sebebiyle İşveren Tarafından İşin ve İşyerinin Uyarlanması
-Koronavirüs Bağlamında İş Hukuku Yazı Serisi - 1 İş Sağlığı ve Güvenliği ile İş Kazası Kapsamında Değerlendirme