Gayrimenkul
satışlarında dikkate alınacak iktisap (Edinme) tarihi hangisidir?
MEHMET ALI MIZIRAK
Bağımsız Denetçi- SMMM
Gayrimenkullerin ihtiyaçla beraber aynı zamanda bir yatırım
aracı olarak görüp benimsemesi, gayrimenkul yatırımını ve buna bağlı olarak da
alım satımını oldukça yaygın hale getirmiştir.
Bundan dolayı Maliye Bakanlığı gayrimenkul alım satımını
vergilemek amacıyla tapu da yapılan alım, satımları inceleyerek bu işlemleri
ticari kazanç olarak değerlendirebilmekte veya kurumlar vergisini tabi
tutabilmekte bazende değer artış kazancı olarak vergilendirebilmektedir.
Burda vergilendirme için dikkate alınan husus gayrimenkulün ne
kadar süre ile elde tutulduğunun doğru olarak belirlenmesidir. Çünkü mevcut
mevzuat hükümleri gereği gerçek kişiler için 5 yılı doldurmuş olmak
vergilendirilmeme nedeni olarak benimsenmişken ticari işletmeler için 2 yıl
elde tutma süresi ile muafiyet tanınmıştır. Yani her iki durumda da gayrimenkulü
elde tutma ve buna bağlı olarak da iktisap tarihi önem arz etmektedir.
Konuya ilişkin olarak yayımlanan 76
Seri No.lu Gelir Vergisi sirkülerinin "Gayrimenkullerde İktisap
Tarihinin Belirlenmesi" başlıklıbölümünde; "Gayrimenkullerde
iktisap, Türk Medeni Kanunu'nun 705'inci maddesi uyarınca, tapuya tescille
olmaktadır. Buna göre, (kat karşılığı müteahhide verilen veya kooperatiflere
verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil,) iktisap edilen
gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti
yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarihin
esas alınacağı hükmü yer almaktadır.
Yani Maliye Bakanlığı da medeni kanuna paralel bir düzenleme
yaparak iktisap tarihi olarak tapu tescil tarihini esas aldığını açıklamıştır.
Ancak bu genel kabul her zaman için ihtiyaca cevap vermemekte ve iktisap
tarihini belirleme ile varsayılan amacı gerçekleştirememektedir. Çünkü Maliye
Bakanlığı'nın mevcut istisnaları düzenlerken esas aldığı elde tutma süresi ve
buna bağlı olarak da iktisap tarihi her zaman tapu tescil tarihi olarak
karşımıza çıkmamaktadır.
Aslında Maliye Bakanlığı için esas olan tapu tescil tarihi değil gayrimenkulün
fiilen kullanılmaya başlanıldığı ve gayrimenkulün üzerinde tasarrufta bulunabildiğimiz
tarihtir. Ancak her zaman için bu tarihlerin tam olarak tespitinin zor
olacağının düşüncesi ile tapu tescil tarihi iktisap tarihi olarak
benimsenmiştir. Yani esas olan edinme tarihi fiilen kullanıma başlanıldığı ya
da kullanıma bırakıldığı tarihtir.
Gayrimenkul tapuya tescil tarihinden önce sahibine fiilen
kullanımına bırakılmış ise, kullanıma bırakıldığı tapu tescili dışında diğer
belgelerle ispat edilebiliyor ise bu özel durumlarda iktisap tarihi olarak
tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi
gerekir. Örneğin gayrimenkulü TOKİ'den ihale ile vadeli satın alanlar
isterlerse tapu tescilini hemen yaptırıp gayrimenkul ipotek olarak
gösterebilmekte ve gayrimenkullerini diledikleri gibi tasarruf edebilmektedirler.
Ancak tapularını borçları bitince alabilmektedirler. Yani fiilen tasarruf
edebildikleri gayrimenkulün tapu tescil işlemi yıllar sonra gerçekleşmektedir.
Yine benzer durum konut yapı kooperatifleri veya diğer kişilerden gayrimenkulü
fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanlar içinde geçerlidir. Bu kişiler,
söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim
tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle
teşvik etmeleri halinde (değer artışı kazancının tespiti yönünden), fiilen
kullanıma başladıkları tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi
gerekmektedir. Bize göre de doğrusu ve olması gerekende budur.
Çünkü iktisap etmek tasarrufta bulunmak ve sahip olmak demektir.
Gayrimenkulleri Satarken, Daha Önce Ödediğiniz Banka Kredisi Faizini ve Kur
Farkını Gider Olarak Dikkate Alabilir misiniz
Kocaeli
Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilmiş olan 29.02.2012 tarih ve
B.07.1.GİB.4.41.15.01-GVK-2011/30-57 sayılı özelgede;
“İktisap ettiğiniz gayrimenkulü 5
yıldan daha az bir sürede satmanız halinde, bu satıştan elde ettiğiniz gelir
"değer artış kazancı" kapsamında olup, bu kazanca ilişkin olarak
gayrimenkulün iktisap bedelinin tespitinde, tapuda kayıtlı değeri esas alınarak
endekslemeye tabi tutulacaktır. Satış tarihine kadar ödemiş olduğunuz konut
kredisi faizleri ile alıma ilişkin diğer giderlerin ise, iktisap bedelinin
tespitinde maliyete dahil edilmesi (endekslemeye tabi tutulmaksızın) mümkün
bulunmaktadır”denilmiştir.
Sonuç olarak gerçek kişilerin, devamlılık
arz etmeyen konut satışları esnasında, bu konutun finansmanı amacı ile
kullanmış oldukları kredilere ilişkin faiz ve kur
farklarını değer artış kazancının tespitinde gider olarak dikkate almaları,
ödenecek vergiyi ise bu tutar üzerinden hesaplamaları gerekmektedir. Ancak faiz
ve kur farklarının endekslemeye tabi tutulmaması gerektiği
gözden kaçırılmamalıdır.
DİĞER YAZILARI