Gayrimenkul satışlarında dikkate alınacak iktisap tarihi

MEHMET ALI MIZIRAK SMMM - Bağımsız Denetçi

Gayrimenkul satışlarında dikkate alınacak iktisap (Edinme) tarihi hangisidir? 

MEHMET ALI MIZIRAK
Bağımsız Denetçi- SMMM 
malimizirak@hotmail.com 

Gayrimenkullerin ihtiyaçla beraber aynı zamanda bir yatırım aracı olarak görüp benimsemesi, gayrimenkul yatırımını ve buna bağlı olarak da alım satımını oldukça yaygın hale getirmiştir.

Bundan dolayı Maliye Bakanlığı gayrimenkul alım satımını vergilemek amacıyla tapu da yapılan alım, satımları inceleyerek bu işlemleri ticari kazanç olarak değerlendirebilmekte veya kurumlar vergisini tabi tutabilmekte bazende değer artış kazancı olarak vergilendirebilmektedir.

Burda vergilendirme için dikkate alınan husus gayrimenkulün ne kadar süre ile elde tutulduğunun doğru olarak belirlenmesidir. Çünkü mevcut mevzuat hükümleri gereği gerçek kişiler için 5 yılı doldurmuş olmak vergilendirilmeme nedeni olarak benimsenmişken ticari işletmeler için 2 yıl elde tutma süresi ile muafiyet tanınmıştır. Yani her iki durumda da gayrimenkulü elde tutma ve buna bağlı olarak da iktisap tarihi önem arz etmektedir. 

Konuya ilişkin olarak yayımlanan 76 Seri No.lu Gelir Vergisi sirkülerinin "Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi" başlıklıbölümünde; "Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu'nun 705'inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, (kat karşılığı müteahhide verilen veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil,) iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarihin esas alınacağı hükmü yer almaktadır.

Yani Maliye Bakanlığı da medeni kanuna paralel bir düzenleme yaparak iktisap tarihi olarak tapu tescil tarihini esas aldığını açıklamıştır. Ancak bu genel kabul her zaman için ihtiyaca cevap vermemekte ve iktisap tarihini belirleme ile varsayılan amacı gerçekleştirememektedir. Çünkü Maliye Bakanlığı'nın mevcut istisnaları düzenlerken esas aldığı elde tutma süresi ve buna bağlı olarak da iktisap tarihi her zaman tapu tescil tarihi olarak karşımıza çıkmamaktadır. 
Aslında Maliye Bakanlığı için esas olan tapu tescil tarihi değil gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlanıldığı ve gayrimenkulün üzerinde tasarrufta bulunabildiğimiz tarihtir. Ancak her zaman için bu tarihlerin tam olarak tespitinin zor olacağının düşüncesi ile tapu tescil tarihi iktisap tarihi olarak benimsenmiştir. Yani esas olan edinme tarihi fiilen kullanıma başlanıldığı ya da kullanıma bırakıldığı tarihtir.

Gayrimenkul tapuya tescil tarihinden önce sahibine fiilen kullanımına bırakılmış ise, kullanıma bırakıldığı tapu tescili dışında diğer belgelerle ispat edilebiliyor ise bu özel durumlarda iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. Örneğin gayrimenkulü TOKİ'den ihale ile vadeli satın alanlar isterlerse tapu tescilini hemen yaptırıp gayrimenkul ipotek olarak gösterebilmekte ve gayrimenkullerini diledikleri gibi tasarruf edebilmektedirler. Ancak tapularını borçları bitince alabilmektedirler. Yani fiilen tasarruf edebildikleri gayrimenkulün tapu tescil işlemi yıllar sonra gerçekleşmektedir. Yine benzer durum konut yapı kooperatifleri veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanlar içinde geçerlidir. Bu kişiler, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle teşvik etmeleri halinde (değer artışı kazancının tespiti yönünden), fiilen kullanıma başladıkları tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Bize göre de doğrusu ve olması gerekende budur.

Çünkü iktisap etmek tasarrufta bulunmak ve sahip olmak demektir.

Gayrimenkulleri Satarken, Daha Önce Ödediğiniz Banka Kredisi Faizini ve Kur Farkını Gider Olarak Dikkate Alabilir misiniz

Kocaeli Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilmiş olan 29.02.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.41.15.01-GVK-2011/30-57 sayılı özelgede;

“İktisap ettiğiniz gayrimenkulü 5 yıldan daha az bir sürede satmanız halinde, bu satıştan elde ettiğiniz gelir "değer artış kazancı" kapsamında olup, bu kazanca ilişkin olarak gayrimenkulün iktisap bedelinin tespitinde, tapuda kayıtlı değeri esas alınarak endekslemeye tabi tutulacaktır. Satış tarihine kadar ödemiş olduğunuz konut kredisi faizleri ile alıma ilişkin diğer giderlerin ise, iktisap bedelinin tespitinde maliyete dahil edilmesi (endekslemeye tabi tutulmaksızın) mümkün bulunmaktadır”denilmiştir. 

Sonuç olarak gerçek kişilerin, devamlılık arz etmeyen konut satışları esnasında, bu konutun finansmanı amacı ile kullanmış oldukları kredilere ilişkin faiz ve kur farklarını değer artış kazancının tespitinde gider olarak dikkate almaları, ödenecek vergiyi ise bu tutar üzerinden hesaplamaları gerekmektedir. Ancak faiz ve kur farklarının endekslemeye tabi tutulmaması gerektiği gözden kaçırılmamalıdır.

DİĞER YAZILARI