Kira Geliri Vergi ve Beyanında Püf Noktalar

MEHMET ALI MIZIRAK SMMM - Bağımsız Denetçi

2018 YILI GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI (GSMİ) (KİRA GELİRİ) NİN VERGİLENDİRİLMESİ 

MEHMET ALI MIZIRAK
Bağımsız Denetçi- SMMM 
malimizirak@hotmail.com 

           Gayrimenkul sermaye iradı, GV Kanun’un 70. maddesinde sayılan mal ve hakların gerçek kişiler tarafından kiraya verilmesinden sağlanan gelirleri ifade eder. Söz konusu maddede sayılan mal ve haklar aşağıda sıralanmıştır:

Arazi ve bina gibi gayrimenkuller,
Gemi ve gemi payları,
Motorlu nakil ve cer vasıtaları,
Maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatları,
Voli mahalleri ve dalyanlar, VB 

B. Gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilen bazı gelirler

1. Taksi plakalarının kiralanmasından elde edilen gelirler
2. Binaların dış yüzeylerine konulan reklam panolarından elde edilen gelirler
3. Kiracının satışının belli bir yüzdesi şeklinde belirlenen kiralar


2019 MART AYINDA 

         MESKEN GELİRİ ELDE EDENLER

2018 yılı içerisinde toplam 4,400 TL üzerinde mesken kira geliri elde edenler beyanname vereceklerdir. 

2018 yılı için uygulanacak istisna tutarı 4,400 TL olup, bu istisnadan sadece mesken kira geliri elde edenler faydalanabilecektir.
İstisna sadece tek mesken için uygulanacak olup, birden fazla mesken kirası elde edenler için istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
Kira gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan edenler kira gelirleri istisnasından faydalanamayacaklardır.
Gerçek usulde gelir vergisine tabi serbest meslek erbabı kişiler, konut kira geliri istisnasından yararlanamayacaklardır.

İŞYERİ KİRASI ELDE EDENLER

1- İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2018 yılı için 34.000 TL) aşanlar (Beyanname verme sınırı olan 34.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.) beyanname vereceklerdir.
-
2- Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri kira üzerinden %20 oranında vergi kesecekler ve kiralayan adına vergi dairesine ödeyecekler.

-
3- Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır. Örneğin: 3 aylık veya 2 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır.- 
4- Ancak, gayrimenkulü kiralayan mükellef basit usulde vergiye tabi ise; kira ödemesi üzerinden herhangi bir vergi kesintisi yapılmaz. Bu durumda gayrimenkulden elde edilen kira geliri yıllık beyanname ile beyan edilir.

MESKEN VE İŞYERİ GELİRLERİ İÇİN 

KİRA GELİRİ NE ZAMAN TAHSİL EDİLMİŞ OLUR?
           Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen           tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Örneğin: 2015 ve 2016 yılları kira gelirleri topluca 2017 yılında tahsil edilmiş ise, 2017 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir. Örneğin: 2017, 2018 ve 2019 yılları kira gelirleri topluca 2017 yılında tahsil edilmiş ise her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir. 

         AYNİ OLARAK TAHSİL EDİLEN KİRALAR

        Bazı durumlarda kira bedelinin nakit olarak değil de ayın (TDK: nesne) olarak tahsil edildiği görülmektedir. Aynî olarak tahsil edilen kiraların beyanında dikkate alınacak tutarın, Vergi Usul Kanunu’nun “emsal bedel”e ilişkin düzenlemeleri kapsamında tespit edilmesi gerekmektedir.
Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya gayrimenkulün iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule eklenen kıymetler, kira dönemi sonunda bedelsiz olarak gayrimenkul sahibine bırakılırsa, bu kıymetlerin emsal bedeli de devir tarihi itibarıyla aynî olarak elde edilmiş

        KİRANIN BANKA ARACILIĞIYLA ÖDENME ZORUNLULUĞU

        İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin, banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı (PTT) Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu vardır.
Konutlarda ise bu zorunluluk (her bir konut için) 500 TL ve üzerindeki kira ödeme ve tahsilatları için geçerlidir.
Ancak 9 Haziran 2017 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 298 seri numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği’yle konutlarını haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli olarak kiraya verenlerin bu konutlardan elde ettikleri kira gelirlerine ilişkin tahsilatlarını tutarına bakılmaksızın banka veya PTT Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri gerektiğine ilişkin düzenleme yapılmıştır. Bu düzenleme 1 Temmuz 2017 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir.
Banka veya PTT Genel Müdürlüğü aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilmektedir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır.
Söz konusu zorunluluklara uymayanlara Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesinde mükellefiyet türüne göre ayrı olarak belirlenen tutarlardan az olmamak üzere, her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’i oranında özel usulsüzlük cezası kesilir.  

           Kira gelirlerinde tevkifat (vergi kesintisi) uygulaması

            A. Tevkifata tabi kira ödemeleri
Tevkifat (vergi kesintisi - stopaj), kiralamaya konu olan mal ve hakların sahiplerinin gelir vergilerinde mahsup edilmek üzere, kira ödemesi aşamasında, kiracı tarafından yapılan vergi kesintisidir.
GVK nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların gerçek kişiler veya Kanun’da sayılan bazı kurumlar tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi kapsamında tevkifat kapsamındadır. Tevkifata tabi kira ödemelerine ilişkin bilgiler aşağıdaki gibidir; 

1. Gerçek kişiler tarafından kiraya verilen gayrimenkuller
Gerçek kişiler tarafından işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler tevkifat kapsamındadır. Tevkifat yapmak zorunda olan kişi ve kurumlar ise Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılmıştır.
Bu kişi ve kurumların, gerçek kişilere yaptıkları işyeri kira ödemeleri üzerinden kestikleri vergiler (tevkifat); gerçek kişilerin bu gelirlerini beyan etmesi durumunda, beyannamede hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilmektedir.
Kiralanan gayrimenkulün ticari işletmenin aktifine kayıtlı olması durumunda ise ödenen kiralardan tevkifat yapılmayacaktır.
Bunun yanında gerçek kişiler tevkifat yapmak zorunda olanlar arasında sayılmadığından, gerçek kişiler tarafından diğer gerçek kişilere konut olarak kiralanan gayrimenkullere ilişkin ödenen kiralardan tevkifat yapılmamaktadır.
Diğer taraftan bir gayrimenkulün hem konut, hem de işyeri olarak kullanılıyor olması durumunda, bu gayrimenkul için ödenen kira bedelinin tamamı üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması gerektiği unutulmamalıdır.

2. Vakıflar ve dernekler tarafından kiraya verilen gayrimenkuller
Gerçek kişilerin yanı sıra, dernek ve vakıflara ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemeleri de gelir vergisi tevkifatı kapsamındadır. Ancak Vakıflar Genel Müdürlüğünce yönetilen ve temsil edilen vakıflara (mazbut vakıf) yapılan kira ödemelerinden tevkifat yapılmamaktadır.
Tevkifat uygulamasında derneğin, kamuya yararlı dernek olması ya da vakfın Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınmış bir vakıf olmasının önemi yoktur. Başka bir deyişle, mazbut vakıflar hariç, hiçbir ayrım yapılmaksızın tüm dernek veya vakıflara ödenen kira bedellerinden bu kesintinin yapılması gerekmektedir.
Aynı şekilde; sendikalar, ticaret odaları, sanayi odaları, ticaret borsaları, esnaf odaları ve bunların birlikleri ile diğer mesleki kuruluşlara ait oda ve birlikler, siyasi partiler, emekli ve yardım sandıklarına yapılan kira ödemeleri de gelir vergisi tevkifatı kapsamında bulunmaktadır.

3. Kooperatifler tarafından kiraya verilen gayrimenkuller
Kooperatiflere ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Söz konusu kira ödemeleri üzerinden yapılacak vergi kesintisinde, kooperatifin türü, mükellef veya muaf olup olmamasının bir önemi bulunmamaktadır.

4. Yabancı devletler ve uluslararası kurumlar tarafından kiraya verilen gayrimenkuller
Gelir Vergisi Kanunu uyarınca yabancı devletlere, yabancı kamu idare ve kuruluşları ile uluslararası kuruluşlara ait diplomatik statüsü bulunmayan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir.

          B. Tevkifat yapmak zorunda olanlar
Ticaret şirketleri ile gerçek gelirlerini beyan etmek zorunda olan ticaret ve serbest meslek erbabı, yukarıda belirtilen gayrimenkulleri kiraladıkları durumda, nakden veya hesaben yaptıkları ödemeler üzerinden, gelir vergisi tevkifatı (vergi kesintisi-stopaj) yapmaya mecburdurlar.
Aynı şekilde; kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonlarını yönetenler ile zirai kazançlarını bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçilerin de, nakden veya hesaben yaptıkları kira ödemeleri üzerinden vergi kesintisi yapmaları gerekmektedir.
Ancak sayılan kişilerin, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapma yükümlülüklerinin, ticari, zirai veya mesleki faaliyetleri kapsamında yaptıkları kiralamalarla ilgili olduğu unutulmamalıdır. Bunların, kendilerinin ve ailelerinin ikameti amacıyla, mesken olarak kiraladıkları gayrimenkuller için ödedikleri kiralar, gelir vergisi tevkifatına tabi değildir.
Diğer taraftan basit usulde vergilendirilen ticari kazanç sahibi mükellefe işyeri olarak kiralanan gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılmadığını da hatırlatmak isteriz.

C. Tevkifat oranı
Yukarıda sayılan gayrimenkullerin, yasa uyarınca tevkifat yapmak zorunda olan kişi ve kurumlara kiralanması durumunda, ödenen kira bedelleri üzerinden % 20 oranında tevkifat yapılması gerekmektedir. Bu tevkifat, kira bedelinin nakden veya hesaben (avans olarak ödemeler de dâhil) ödendiği sırada yapılır.
Gayrimenkul sahibi adına kiracı tarafından yapılan vergi kesintileri, gayrimenkul sahibinin bu gelirleri dolayısıyla yıllık gelir vergisi beyannamesi vermesi halinde, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir.