Müteahhi̇t İle
Arsa Sahi̇bi̇ Arasındaki̇ Arsa Payı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi̇ni̇n
Geri̇ye-İleri̇ye Etki̇li̇ Feshi̇ ve Yüklenici Tarafından Kendilerine Bağımsız
Bölüm Temlik Edilen/Satılıp Devredilen Üçüncü Kişilere Etki̇si̇
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici,
finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini
üstlenmekte, arsa sahibi ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir
kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri
iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan
inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu
bir araya gelmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında henüz işin
başında yükleniciye bir kısım tapu paylarının devredilmesi avans
niteliğindedir. Yüklenici hak ettiği oranda alacak haklarını üçüncü kişilere
temlik edebilir. Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince
yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla
yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı
alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet
hakkı doğar.
Bu yazımız ile arsa sahibi
tarafından sözleşmenin geriye etkili/ileriye etkili feshi durumları ile
yüklenici tarafından kendilerine bağımsız bölüm temlik edilen/satılıp
devredilen üçüncü kişilerin durumlarını inceleyeceğiz. Üçüncü kişinin
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile veya tapuda satış sözleşmesi ile
bağımsız bölümü temlik alması arasında bir fark bulunmamaktadır.
Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç
yapılmamış farz edilecek taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini
sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilecektir. Oysa ileriye etkili
fesihte sonuç farklıdır. İleriye etkili fesihte arsa sahibi, gerçekleştirdiği
inşaat oranında yükleniciye arsa payını devretme yükümlülüğü devam etmekle
birlikte, yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini talep
edebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
Kararlarında, akdin ileriye veya geriye etkili feshedilebilmesi için inşaat
seviyesinin %90 oranında bitirilmesi eşik olarak alınmıştır. Yine Yargıtay
kararlarıyla istikrar kazandığı üzere inşaatın her aşamada ileriye etkili
feshinden söz edilebilirken, %90'ı bitirilmiş bir inşaatın geriye etkili
feshinden söz edilemez. Her ne
kadar bir kısım Yargıtay kararlarında akdin ileriye etkili feshedilebilmesi
için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir denikmekteyse
de burada kastedilen anlam %90 oranında tamamlanan inşaatlarda artık geriye etkili
feshin mümkün olmayacağıdır.
“Eser sözleşmelerinin bir
türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi
kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi sebebiyle iş
sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava
tarihinde yürürlükte bulunan 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri
hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekekir. Fesih akdî ilişkiyi ortadan kaldırmaya yönelik bozucu yenilik doğuran
bir hak olup, fesih ile akdî ilişkinin geriye etkili sona ereceği kabul
edilmekte ise de; inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili
feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme
Kurulu'nun 25.01.1984 gün 3/1 Sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili
sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili
olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili
olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm
doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz
zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar
arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât
gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça
istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi,
yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü
olmakla beraber yüklenicinin kusuru sebebiyle uğradığı zararların ödenmesini de
ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse
Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için
inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir.” (YARGITAY 23. HUKUK DAİRESİ
E. 2015/10148 K.
2017/3800 T. 21.12.2017)
“Ancak, gerek Dairemiz,
gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi
için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Bunun için
yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve
yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arz
ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye
etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması
gerekir. İleriye etkili fesih talebinin kabulüne karar verilmesi gereken
hallerde de sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden
olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden söz edilemez(...) Bu durumda
mahkemece inşaatın gerçekleştirme seviyesi %77,50 olmasına rağmen arsa
sahibince kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ileriye etkili feshini talep
ederek dava açtığı bina inşaatının seviyesi itibariyle 25.01.1984 gün 1983/3
Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu
kararında belirtilen oranda yapılmamış olması sebebiyle akdin ileriye etkili
feshinin koşulları oluşmamış ise de, Dairemizin 07.04.2004 tarih 2003/4795 Esas
ve 2004/1968 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, geriye etkili
fesih talep edebilecek olan davacı arsa sahibinin kendi iradesiyle sözleşmenin
ileriye etkili feshini talep ettiği durumlarda, imalâtın gerçekleşme seviyesine
bakılmaksızın akdin ileriye etkili feshine, sözleşmenin tasfiyesine ve teslimi
gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları
gerçekleşmişse gecikme tazminatına ve kendisine ait bağımsız bölümlerin tesbiti
isteyebileceğinden arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin tesbitine
karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile
davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E.
2018/4947 K. 2019/3227 T. 8.7.2019)
ARSA PAYI (KAT KARŞILIĞI)
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ FESHİ DURUMUNDA
Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine
sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Sözleşmenin
geriye etkili feshi halinde tapu payları talep üzerine arsa sahibine geri
döner. Yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde arsa
sahibi, sözleşmenin geriye etkili feshi ile sadece yükleniciye devrettiği tapu
paylarını değil aynı zamanda yüklenicinin de üçüncü kişilere devrettiği tapu
paylarının iptalini isteyebilir. Diğer bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet
hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine
getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, geriye etkili fesih
durumunda yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tüm tapu
kayıtları illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlemler yolsuz tescil durumuna
düşer.
Üçüncü kişilerin (yani yüklenicinin kendisine devredilmiş
olan arsa paylarını satıp devrettiği kişilerin ve bunlardan devralan sonraki
kişilerin) kazanımlarının TMK m. 1023 uyarınca korunması da mümkün değildir.
Alıcı-üçüncü kişiler iyiniyetli kabul edilemez. Aksine onların iyiniyetli
olmadıklarını kabul etmek gerekir. Zira üçüncü kişi, söz konusu payı taşınmazda
inşa edilecek bağımsız bölüme karşılık aldığından, yüklenicinin arsa malikine
yönelik hakkına ancak kendi edimini yerine getirmesi hâlinde kavuşacağını
bilecek durumdadır. Henüz tamamlanmamış bağımsız bölümü satın alan bir
kimsenin, inşaatı görmemesi, tapudaki gerçek malikin ve satan kişinin kim
olduğunu bilmemesi mümkün değildir. Aksi düşünce hayatın olağan akışına aykırı
düşer.
Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince üçüncü kişinin yükleniciden bağımsız
bölüm temlik almasına dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davaları ile
ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut değildir. Bu tür davalarda
mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim
borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân
koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa
kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında
düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin
borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip
değerlendirilmesi gerekmektedir. Arsa sahipleri tarafından kabul edilebilir bir
eserin yapıldığından söz edebilmek için; imara, kat karşılığı inşaat
sözleşmesine, bilim ve fenne, onaylı projeye uygun olarak imal edilmiş bir eserin olması gerektiği
açıktır.
“Davacının arsa sahibi ile
yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince
yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik
alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı
gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188.
maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu
savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen
arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür
defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan
davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa
sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o
olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye
temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer
taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine
getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse,
üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma
hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.” (YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2020/1505 K. 2021/426 T. 23.2.2021)
“Yarım bırakılan inşaatla
ilgili çok basit bir incelemeyle dahi arsanın yükleniciye ait olmadığı
anlaşılabilecek durumdadır. Zira henüz
tamamlanmamış inşaatta pay satın alan bir kimsenin, inşaatı görmemesi, gerçek
malikin ve satan kişinin kim olduğunu bilmemesi mümkün değildir. Belirtilen iki
davalı, araya dava dışı üçüncü kişi girse dahi alıcının, arsanın gerçekte
yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini,
yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde kendisine bırakılan bağımsız
bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve bilebilecek
durumda olduklarından arsa maliki tarafından avans olarak verilen arsa payının
iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Hakkında
iyiniyet iddiası ileri sürülemeyeceği gibi TMK'nın 1023.maddesinin de uygulanma
olanağı bulunmamaktadır. Sözleşme yüklenicinin edimini yerine getirmemesi
nedeniyle geriye etkili olarak feshedildiğinden, mahkemece davalılara ait tapu
paylarının da iptaline karar verilmesi gerekmektedir.” ( YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2018/23-240 K. 2020/43 T. 21.1.2020)
ARSA PAYI (KAT KARŞILIĞI)
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İLERİYE ETKİLİ FESHİ DURUMUNDA
Yüklenici, sözleşme ve yasa hükümleriyle fen ve sanat
kurallarına uygun şekilde, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde
edebilir ve elde ettiği şahsi hakkını üçüncü kişilere devredebilir. Ancak
arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmenin tamamen ifayla sonuçlanması ya da sözleşmenin ileriye etkili sonuç
doğurur şekilde feshi durumunda yüklenicinin veya yükleniciden şahsi hak
devralanların hakları ayni hakka dönüşebilir.
İleriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına
göre bedel alması anlamına gelmektedir. Yüklenicinin alacağı bedel; yüklenici
işi tamamen ifa etseydi alabileceği bağımsız bölüm ve buna isabet eden arsa
payının işin yüklenici tarafından getirilen seviyesine oranlanması suretiyle
bulunacak bağımsız bölüm ve buna isabet eden arsa payıdır. Yani işin eksik
bırakıldığı oranda yüklenici bağımsız bölüm ve buna isabet eden arsa payı
almaya hak kazanamayacaktır. Bunun sonucu olarak fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun
koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde
yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun
devrini isteyebilir. Başka bir anlatımla, iade hükümleri uygulanmaz,
yüklenici yaptığı kısmın bedeline, o miktarda arsa payı olarak hak kazanır;
sadece yapmadığı miktarın karşılığı olan arsa payını daha önceden almışsa geri
verir.
İleriye etkili feshe karar
verilmiş olmakla birlikte yüklenici elinde bulundurduğu tapuların tamamını
devretmiş veya devretmemiş olmakla birlikte elinde bulundurduğu tapular iade
ile yükümlü olduğu miktarı karşılamıyorsa yüklenicinin üçüncü kişilere en son
devrettiği tapulardan başlamak üzere devrettiği tapuların iptal ve tesciline
karar verilecektir. Buradan da anlaşılacağı üzere yüklenicinin ileriye etkili
fesihten yararlanabilmesi ve hak kazanacağı arsa payının belirlenmesinde
yapının tamamlanma oranı son derece önemlidir.
“İleriye etkili fesihte önce inşaat seviyesi (tamamlanma oranı)
belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine
bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda
yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına
kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak
karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı
takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz
ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap
eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu
belirlenmelidir. (...) Bir örnek vermek gerekirse işi tamamlasaydı
yüklenici 10 adet bağımsız bölüm alacak ise ve yüklenici yaptığı işin tamamı
tüm işin %80'i ise bu halde ileriye etkili fesihte yüklenici 8 adet bölümün
tapusuna hak kazanmış olacaktır. Mahkemece ileriye etkili feshin
sonuçlarının bu şekilde hüküm yerinde gösterilip açıklanması, tasfiyenin
gerçekleştirilmesi ve uyuşmazlığın giderilmesi gerekmektedir. Diğer anlatımla,
yükleniciye ne miktar bağımsız bölüm verileceği ve bunların yerleri ve arsa
payı oranları belirlenmeli, infazı kabil şekilde, mevcut inşaatta tarafların
mevcut hakları açıklanarak yani, tasfiye de dikkate alınarak akdin ileriye
etkili feshine karar verilmelidir. Böylece
arsa sahiplerinin eksik işler bedeliyle ilgili talepleri, yüklenicinin alacağı
tapu kayıtlarından indirim yapılmış olacağından karşılanmış olacaktır. Eserde
eksik ve kusurlu işler varsa bunların inşaatın fiziki oranı belirlerken gözetilmesi
gerekir. Çünkü yüklenici ancak yaptığı imalat kadarının bedelini (arsa yapının
devrini) talep edebilir. İleriye etkili fesihte yapıdaki eksik ve kusurlar
inşaatın seviye tespitinde değerlendilerek yükleniciye bu oranda daha az tapu
devri yapılacağından tasfiyede sorun yaratmaz. Yine ileriye etkili fesihte tasfiye sonucunun da kararda açık seçik
gösterilmesi ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmadan taraflara aidiyeti gereken
payların (bağımsız bölümlerin) HMK 'nın 297. maddesi hükmünce infazda tereddüt
yaratmayacak biçimde belirlenmesi zorunludur.” (YARGITAY 23.
HUKUK DAİRESİ E. 2015/4452 K. 2015/5980 T. 18.9.2015)
“İleriye etkili fesih
kararı verilmesi halinde tasfiyenin, fesih tarihinde eksik ve kusurlar da
dikkate alınıp düşülmek suretiyle yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım
sözleşmesi ile üstlendiği işlerin tamamına göre gerçekleştirdiği imalâtın
fiziki oranı tespit ve bu oranın sözleşmede kararlaştırılan paylaşım durumuna
göre yükleniciye kalan arsa payı ya da bağımsız bölüm sayısına uygulanarak
yüklenicinin hak ettiği arsa payı ya da bağımsız bölümlerin yükleniciye
bırakılarak, yüklenicinin hak etmediği arsa payları ve bağımsız bölümler ile
üçüncü kişilerde bulunan paylara yönelik tapu iptâl ve tescile karar verilmesi
gerekir.” (YARGITAY 15. HUKUK
DAİRESİ E. 2019/1166 K. 2019/2627 T. 30.5.2019)
“(...)İleri etkili fesih
halinde tasfiyenin de yapılması gerekli olup, ileriye etkili fesih koşulları gerçekleşmiş ise seviyeye göre yüklenici
ya da devir tarihleri dikkate alınarak üçüncü kişilerde bulunan paylara yönelik
tapu iptâl ve tescile karar verilmesi gerekirken, bu konuda herhangi bir hüküm
kurulmaması hatalıdır.” (YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ E. 2019/821 K. 2019/2216 T. 9.5.2019)
Hak kaybına uğramamak adına her zaman bir avukattan hukuki
destek alınmasının uygun olacağını düşünüyoruz. Çebi Hukuk & Danışmanlık olarak müvekkillerimizin yanında
olmaya devam edeceğiz.
Saygılarımızla,
ÇEBİ Hukuk
& Danışmanlık
Av. Taha
Hüseyin ÇEBİ