Müteahhitin ilk satışı 'Tapu harcı istisnası' na girdi

MEHMET ALI MIZIRAK, Bağımsız Denetçi- SMMM

Müteahhitin İlk Satışı 'Tapu Harcı İstisnası'na Girdi

MEHMET ALI MIZIRAK

Bağımsız Denetçi- SMMM 

malimizirak@hotmail.com 

Müteahhitler, 6306 sayılı Afet riski altındaki yapıların dönüştürülmesi kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit tarafından hak sahiplerinin yanı sıra 3. kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinin tapu harcından istisna olduğunu düşünüyorlardı.

Maliye ise, her zaman olduğu gibi, istisna düzenlemesinin daha dar olarak uygulanması gerektiği, Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit tarafından sadece hak sahiplerine verilmesinin tapu harcından istisna olduğu, müteahhide kalan yeni yapıların 3. kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinin tapu harcından istisna tutulamayacağı, tapu harcına tabi olduğu görüşündeydi. Ki, uygulamayı da bu doğrultuda yönlendiriyordu.

Nitekim, konu hakkında verdiği bir özelgede aşağıdaki şekilde görüş bildirmiş olup, bu doğrultuda verilmiş çok sayıda özelgesi bulunmaktadır:

“6306 sayılı Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olup, bu uygulamada gayrimenkulü yıkılanlar lehine hak sahipliği esası benimsenmiştir. Kanunun uygulanmasından ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İdare (Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında İl Özel İdareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde büyükşehir belediyesi sınırları içinde ilçe belediyeleri) ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı yetkili bulunmaktadır.

Buna göre, yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla; uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine, uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden, taşınmaz malikleri ile düzenlenen sözleşme kapsamında verilecek gayrimenkullerin hak sahipleri adına tapuya tescilinde harç aranılmaması gerekmektedir. Uygulama alanlarında bu kapsam dışında kalan gayrimenkul satışlarının ise yukarıda açıklanan istisna hükmü kapsamında değerlendirilmesine imkan bulunmamaktadır.” (MB. GİB. İstanbul VDB.nin 13.09.203 tarihli ve 97895701-140[57-2013/165]-1519 sayılı özelgesi)

Peki, Yargı Organlarının Bu Konudaki Görüşü ve Kararları Hangi Doğrultudaydı

Yargı ise, 6306 sayılı kanun ile 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca yapılacak devir ve tescillerin tapu harcından müstesna olduğu, buna göre anılan kanun uyarınca yapılan gecekondu önleme ve kentsel yenileme uygulamalarının belirtilen istisnadan yararlanacağı sonucun varıldığı, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit tarafından 3. kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinin tapu harcından istisna tutulması gerektiği görüşündedir. Bu konuda verilen kararlar yerleşik hale gelmiş bulunmaktadır. (Örneğin, Danıştay 9. Dairesi’nin 31.05.2016 tarih ve E.2016/13098, K.2016/5271 sayılı Kararı)

Hükümet, Yargı Kararlarına Kayıtsız Kalmadı, Kanuna Müteahhitler lehine Açıklık Getirdi 

Kanunda çok açık bir şekilde istisna olacağı belirtildiği halde, Maliye’nin görüşü doğrultusunda 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit tarafından

3. kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinde tapu harcı aranılması müteahhitleri zor duruma düşürüyordu. Şöyle ki, bu tapu harçlarını ödeyen müteahhitler akabinde dava açıyor, dava sonucunda yatırdıkları tapu harçlarını yasal faiziyle beraber geri alıyorlardı. Olay bununla da kalmıyor, üstüne Maliye bir de vekalet ücreti ödüyordu. Yani, yorum farklılığı ciddi maliyetlere neden oluyordu.

Hazine ve Maliye ile Çevre ve Şehircilik Bakanlarımız bu olaya kayıtsız kalmadılar ve 10 Aralık 2018 tarihli ve 3061 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7153 sayılı Çevre Kanunu Ve Bazı Kanunlarda değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’da yargı kararları doğrultusunda bir düzenleme yaparak, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit tarafından 3. kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinin de tapu harcından istisna olduğuna açıklık getirdiler. Yapılan bu düzenleme ile, Devlet ile vergi mükellefleri arasında kangrene neden olan bir konu daha çözüme kavuşturuldu ve arşivdeki yerini aldı.

DİĞER YAZILARI