Tapuda gerçek bedele geçiş başka bahara kaldı!


Tapuda gerçek bedele geçiş başka bahara kaldı!

Bu hafta sonuna kadar yani bayram öncesi TBMM’ye verilmesi beklenen Torba Yasa Teklifi’nde, yeni ve mevcut maddelerde değişiklik öngören çok sayıda düzenleme yer alıyor. Yeni düzenlemelerin büyük bir kısmı gayrimenkul sektörü ile ilgili. Bu son derece normal ancak, yapılacak düzenlemeler, gayrimenkullerin vergilendirilmesinde 20 – 30 yıldır uygulanan kuralları tamamen değiştirecek nitelikte olunca durum biraz karışıyor!

Geçen yıldan bu yana yapılan düzenlemelerle gayrimenkul yatırımcılarına tanınan vergisel avantajların birer birer kaldırılması gayrimenkul sektörünü oldukça tedirgin ediyor, üzüyor! Bu durumu özellikle belirtmekte fayda görüyoruz.

Torba Yasa Teklifi Meclise ne zaman verilecek?

Yeni Torba Yasa Teklifi’nin bu hafta sonuna kadar yani bayram öncesi TBMM’ye sunulması bekleniyor. Neden bayram öncesi veriliyor? Çünkü, Torba Yasa Teklifi’nde yer alan çok sayıda yeni düzenlemenin kamuoyunda bayram tatili süresince tartışılması isteniliyor!

Bir aksilik olmadığı takdirde, söz konusu Teklifin bayram sonrası TBMM’de görüşülerek Temmuz ayı başına kadar yasalaştırılması öngörülüyor.

Teklifte gayrimenkulle ilgili yer alması beklenen düzenlemeler!

Torba Yasa Teklifi’nde gayrimenkulle ilgili yer alması beklenen yeni düzenlemeler vatandaşlarımızın büyük bir bölümünü ilgilendiriyor.


İşte Teklifte gayrimenkullerle ilgili yer alması beklenen önemli düzenlemeler:

- GYO ve GYF’lerin kazançlarına yönelik kurumlar vergisi istisnasının, gayrimenkulden elde edilen kazancın yüzde 50’sinin dağıtılması (temettü) şartına bağlanması,

- Gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra elden çıkarılması sonucu elde edilen kazançların tutarı ne olursa olsun değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi tutulmamasını öngören düzenlemenin yürürlükten kaldırılması,

- Değer artış kazancı istisnasının (2024 yılı için 87 bin TL) yürürlükten kaldırılması,

- İktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılan sadece tek bir konuta değer artış kazancı istisnası uygulanması.

Yalnız, yapılacak bu düzenlemelerde dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, müktesep haklar. Yeni düzenlemenin yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkuller için müktesep hakların korunarak eski hükümlerin uygulanması şart.  

Konut kira gelirlerine ilişkin istisna kaldırılacak mı?

Mevcut düzenlemeye göre, bir takvim yılı içerisinde elde edilen konut kira gelirleri, izleyen yılın Mart ayı içerisinde verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan ediliyor. Elde edilen konut kira gelirlerinin belli bir tutarı (2024 yılı için 33 bin TL’si) ise gelir vergisinden istisna bulunuyor. Yani, 2024 yılında elde edilen konut kira gelirleri 33 bin TL’yi aşmıyorsa beyan edilmiyor, aşıyorsa beyan edilmesi gerekiyor. Kira gelirlerinin beyanı halinde ise, söz konusu tutar kira gelirlerinden düşülerek vergilendirilmiyor. Bu istisna ile, konut sahipliği ve yatırımcılığının desteklenmesi ve kira gelirlerinin belli bir kısmından vergi alınmaması amaçlanıyor.

Yazılı ve görsel medyada, bu istisnanın kaldırılacağına ilişkin çok sayıda haber yer aldı.

Gazetemizde 3 Haziran 2024 tarihinde yayınlanan “Torba yasadaki yeni düzenlemeler gayrimenkul sektörünü şok etti!” başlıklı köşe yazımızda; bu istisnanın kaldırılmasının son derece yanlış olacağını, birden fazla evden kira geliri elde edenle tek bir evden aldığı kira geliriyle geçimini sağlayan insanların aynı tutulduğu ve her ikisinin de aynı şekilde vergilendirileceğini, ayrıca, istisna gelire isabet eden ve ödenen gelir vergisi tutarının, konut sahipleri tarafından kiralara yansıtılacağını, bunun da kira tutarlarının artmasına neden olacağını, bunun oldukça geniş kapsamlı ve çok sayıda vatandaşı ilgilendiren önemli bir düzenleme olduğunu, bu düzenlemenin yeniden değerlendirilmesi gerektiğini, kişisel görüşümüzün bu istisnanın kaldırılmayacağı yönünde olduğunu belirtmiştik.

Beklediğimiz gibi de oldu, konut kira gelirlerine ilişkin istisnanın kaldırılmasına ilişkin düzenlemeden vazgeçildi.

Bu son derece olumlu bir gelişme!

Tapuda gerçek bedele geçiş başka bahara kaldı!

Vatandaşlarımızın büyük bir kısmını yakından ilgilendiren bir başka düzenlemeden de teknik nedenlerle şimdilik vazgeçildi, ileri bir tarihe ertelendi.

Evet, tam da tahmin ettiğiniz gibi, söz konusu düzenleme, tapuda gerçek bedele geçişle ilgili.

Tapuda gerçek satış bedeline geçiş başka bir bahara kaldı denilebilir!

Neden bu düzenlemeye geçilmek isteniyordu?

Gayrimenkullerin özellikle ikinci el satışlarında yüksek bedellerle satıldığı halde tapu devirlerinin belediye rayici (emlak vergisi değeri) üzerinden yapılması, ciddi vergi ve tapu harcı kayıplarının yanısıra sektörde de ciddi haksız rekabete neden oluyor.

Sektör 2018’den bu yana tapuda gerçek bedele geçilmesini istiyor!

Gayrimenkul sektörünün 3 önemli STK’sı olan KONUTDER, GYODER ve İNDER, 2018’den bu yana;

- Tapu devirlerinde gerçek satış bedeline geçilmesini,

- Gerçek satış bedellerinin ekspertiz raporlarından da yararlanılarak devlet tarafından belirlenmesini,

- Tapu devirlerinin belirlenen bu bedellerin altında yapılmamasını talep ediyor.

Çünkü, tapuda gerçek satış bedeline geçilmemesi, sektördeki firmalar arasında ciddi düzeyde haksız rekabete de neden oluyor.

Tapuda gerçek bedele geçiş için düzenleme yapılması bekleniyordu!

Torba Yasa Teklifi’nde, tapu devirlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması ve tapu harcının bu bedel üzerinden alınması, bunun için tüm satışlarda ekspertiz raporu aranılması uygulamasına geçilmesi veya ekspertiz raporlarından da yararlanılarak tapuda emsal satış bedelleri oluşturulması ve satış bedellerinin bu emsal bedellerin altında olmaması ile ilgili bir düzenlemenin yer alması bekleniyordu.

Bu konuda yazılı ve görsel medyada çok sayıda haber yer aldı, ciddi tartışmalara da neden oldu.

Düzenleme ile ilgili uyarımız: Her satış için ekspertiz raporu aranılması aksamalara neden olabilir!

Gazetemizde 3 Haziran 2024 tarihinde yayınlanan “Torba yasadaki yeni düzenlemeler gayrimenkul sektörünü şok etti!” başlıklı köşe yazımızda; tapuda gerçek satış bedeli düzenlemesinin gayrimenkul sektörü açısından gerek kayıt dışılığı gerekse haksız rekabeti önleyecek önemli bir düzenleme olduğunu ancak, her satış için ekspertiz raporu aranılması halinde, mevcut ekspertiz uzmanı sayısı dikkate alındığında ciddi sıkıntılarla karşılaşılabileceğini, bunun da satışlarda aksamalara hatta iptale varan sorunlara neden olabileceğini, bu konunun iyi bir şekilde ele alınması ve sektörün de görüşü alınarak son halinin verilmesinde fayda olduğunu belirtmiştik.

Neden böyle bir uyarıda bulunduk?

Çünkü, benzer bir sorunu birkaç yıl önce hayatımıza giren değerli konut vergisinde yaşadık!

Değerli konut vergisine esas değerler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nce belirlendi. Ancak, vatandaşlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nce belirlenen bu değerlere çok ciddi tepki göstererek itiraz etti, çok sayıda dava açıldı. Kamuoyundan gelen tepkiler ve açılan davalar dikkate alınarak, kısa bir süre sonra Değerli Konut Vergisinde artık Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen değerlerin değil, konutun emlak vergisi değerinin esas alınacağına ilişkin yeni düzenleme yapıldı. Bu değişiklik ile, değer tespitine yönelik olarak yapılan itirazlar kökten çözüldü, açılması muhtemel onbinlerce dava önlendi, Hazine milyonlarca dava masrafı ve vekalet ücretinden kurtuldu.

Gerçek bedele geçişin ertelenmesi olumlu!

Bize göre, tapuda gerçek satış bedeline geçişle ilgili düzenlemenin şimdilik ertelenmesi son derece doğru ve olumlu.

Çünkü, tam hazırlık yapılmadan ve sektör dahil ilgili tüm paydaşlardan görüş alınmadan, apar topar bu uygulamaya geçiş, beklenenden daha çok sorunlara ve tartışmalara neden olabilirdi.

Tapuda gerçek bedeline geçiş düzenlemesi kısa ve orta vadede mutlaka hayata geçirilmeli!

Özellikle ikinci el gayrimenkullerin tapu devirlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılmaması, hazineyi ciddi tutarlarda vergi ve tapu harcı, belediyeleri ise ciddi tutarlarda emlak vergisi kaybı ile karşı karşıya bırakıyor. Bu yeni bir şey değil, uzun yıllardan bu yana böyle. Yani, bu alanda ciddi bir kayıt dışılık söz konusu! Artık buna dur demenin zamanı geldi de geçiyor.

Bu nedenle, söz konusu uygulamanın önümüzdeki günlerde/aylarda teknik alt yapısı tamamlanarak ve sektörün de görüşü alınarak hayata geçirilmesi şart!

Abdullah TOLU