Türkiye'de yerleşmiş olmayan gerçek veya tüzel kişilerin, 2644 Sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi kapsamında, Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye’de taşınmaz ve de sınırlı ayni hak edinmelerinde bir sakınca bulunmamaktadır.
Ayrıca, 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunun 2010/139 Sayılı Yönetmeliği kapsamında Türkiye’de taşınmaz mal edinenler diğer şartlarıda sağlayarak Bakanlığın izni ile Türk Vatandaşığı kazanabilmektedirler.
Yasa maddelerinin incelenmesindende anlaşılacağı üzere Türkiye ye belirli bir sermaye veya taşınmaz yatırımı yapan yabancılara vatandaşlık hakkı tanınmaktadır. Tapudaki işlemlerde şeffaflığın sağlanması adına ilk adım Çevre ve Şehircilik Bakanlığından atıldı.
Nedir Bu İlk Adım ?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı tarafından yayımlanan 15.02.2019 tarih ve 201/1 Sayılı Genelge ile;
04.03.2019 tarihinden itibaren yabancı gerçek kişilşilerin Tapu işlemlerinde, edinim öncesi değerleme standartlarına uygun olarak, 12.01.2017 tarih ye 29946 sayili Resmi Gazetede yayinlanan Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kapsamında yetkilendirilmiş kuruluşlar tarafından onaylanmış, taşınmazın piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporu hazırlanması zorunlu hale gelmiştir.
Tapu İdaresinde Yapılacak İşlemlerin Sıralaması Nasıl Olacak?
04.03.2019 tarihinden itibaren yabancı uyruklu gerçek kişilerin gerek alıcı gerek satıcı olarak taraf oldukları bütün satış işlemlerinde, taşınmaza ait değerleme raporu aranılması,
Edinim başvurusu sırasında sunulan değerleme raporlarının düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay sure ile gerçerli sayılmasına ( Değerleme raporları düzenlendiği tarihten itibaren 3 Aylık sure içerisinde başvurulmak kaydıyla işlem tamamlanıncaya kadar geçerliği sayılacaktır.),
3 Aylık sure içerisinde söz konusu taşınmazın yeni satış işlemlerine konu olması halinde sunulan raporun geçerli sayılarak yeni rapor istenmemesine,
Taşınmazın değerini değiştiren herhangi bir durumun sicilden anlaşılması halinde (Cins değişikliği, yola terk, irtifak hakkı tesisi gibi) süreye bakılmaksızın değerleme raporunun yeniden istenmesine,
İşleme ilişkin tapu harçlarının 492 Sayılı Harçlar Kanuna Ekli 4 Sayılı tarifede belirtildiği şekilde alınmaya devam edilmesine, ayrıca değerleme raporundaki piyasa değerinin (Mevcut piyasa değeri / mevcut durum değeri) resmi senette tablo halinde gösterilmesi,
Değerleme raporunun zeminde fiilen bitmiş bulunan yapılar için işlem günündeki değerini, fiilen bitmemiş/inşası devam eden ve kat irtifakı tesisili taşınmazlar için ise binanın bitmesi halinde oluşacak değerini yansıtması,
Sunulan değerleme raporlarının taranarak eksiksiz bir şekilde TAKBİS ortamına aktarılmasına ayrıca, fiziki olarak saklanıp asıl belgenin ilgilisine iade edilmesi, gerekmektedir.
Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Kanuni Sınırlama Var Mı ?
Ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla 30 hektar taşınmaz satın alabilir ve sınırlı ayni hak edinebilir.
Taşınmazın askeri yasak ve güvenlik bölgeleri dışında kalıp kalmadığının Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlığa sorulması ve edinim için olumlu cevap alınması gerekmektedir. Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ölçüm çalışmaları biten 71 ilimizde bu prosedür kaldırılmıştır.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
Gerçek kişilerle yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde kanuni sınırlamalar uygulanmaz.
Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen; edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen; proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen; taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabidir.
Yurt Dışında Mukim Tüzel Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Ediniminde Kanuni Sınırlama Var mı?
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesine göre yurt dışında mukim yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri (istisnalar dışında) esasen mümkün değildir.
Yabancı ülkelerde kurulu ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri (6491 sayılı Türk Petrol Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu vb.) çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
Bu ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde sınırlama uygulanmaz.
Yabancı ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler (Vakıf, Dernek...) taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.
Yabancı sermayeli Olmakla Beraber Türkiyede Kurulan (Mukim) şirketlerin Türkiye’de taşınmaz Ediniminde Kanuni Sınırlama Var Mı?
Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri, 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. Maddesi, 16.08.2012 tarihli“2644 Sayılı Tapu Kanunun 36 ıncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik” ve 2012/13(1735) sayılı genelgede düzenlenmiştir.
Bu şirketler Türkiye'de kurulu olup tüzel kişiliği adına işlem yapıldığından, ortağı veya kurucusunun uyrukluk durumuna veya şahsen ülkemizde taşınmaz edinebilen kişi olmasına bakılmaz. Bu şirketlerin ediniminde herhangi bir kısıtlama söz konusu değildir.
Sonuç Olarak;
2018 Yılı sonlarında basında çıkan; “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ülke geneli için değer haritası çıkararak, il il, ilçe ilçe arsa, konut ve ticari birimlerin değerlerini tespit edecek. Böylece kimse satış işlemlerini gerçek değerinin altında gösteremeyecek” haberin ilk süreci başlamış oldu.
İlerleyen süreçte Türkiyedeki tüm taşınmaz alım- satımlarında ekspertiz raporu olmadan tapu devir işlemleri yapılamayacak.
Bu konudaki şahsi görşüm ise, vergi adaletinde dürüstlük ilkesine inanların korunması adına, taşınmaz devir işlemlerini rapor ile yapılanlardan Tapu Harcının inidirmli uygulanması gerektiğidir. Böylece hem dürüst vatandaşların hakkı gözetilmiş olacak, hemde uygulamadaki başarı hızlı bir ivme ile artacaktır.