Yazlık evleri kim günlük-haftalık kiraya verebilir? (Muhammet Bayram, Vergi Müfettişi)

Son yıllarda çok sayıda yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de yazlık ev sahibi olmasıyla birlikte özellikle de bu kişilerin başını çekmiş olduğu “yazlık ev-villa kiralama” turizm sektöründe yerini almış durumda. Öyle ki neredeyse otel ve pansiyonlara rakip olma konumundalar. İnternet üzerinden kısa bir araştırma yaptığınızda birbirinden farklı zevk ve tarzda döşenmiş kimisi denize sıfır, kimisi de doğa ile iç içe inşa edilmiş yazlık villa ve daireler bulunmakta. Ancak bir kaç tane emlakçı-kiralama şirketi haricinde günlük veya haftalık kiralık yazlıklar kayıt dışı olarak kiralanıyor. Kayıt dışı olmasından kastımız ise hem turizm bakanlığında kaydının olmaması, hem de mali açıdan idareye bildirim ve kayıt yükümlülüklerini yerine getirmemiş olmalarıdır.

Yazlık evinizden elde ettiğiniz kira gelirlerinden kaynaklanan mali yükümlülüklerinizi bir kenara koyarsak, yazlığınızı başkasının kullanımına tahsis ederek kira geliri elde etmeniz mevzuat açısından basit ve masum görülebilir. Ancak; 11 Ekim 2013 tarihinde yürürlüğe giren yasa ile idari para cezasıyla karşı karşıya kalabilirsiniz. Söz konusu yasa ile başta günlük kiralık evler olmak üzere, süreli kiralama yapılan evler pansiyon statüsüne alınmış ve bu evlerin de kiraya verilebilmesi için ruhsatlı olma şartı getirildi. Bu uygulamada başlıca amaç vergi kaybının önlenmesi olup, günlük kiralama yapan bu yerlerde konaklama yapan kişilerin geçici ikamet yerlerini otel ve pansiyonlarda uygulandığı gibi kimlik bildirim sistemine dahil edilmiş oldu. Kanun gereği belirlenen müeyyidelere uymayanlara ise kabahatler kanununun ilgili hükümleri gereğince idari para cezası kesilmesi öngörülmüştü.

Söz konusu yasa tabii ki ortaya çıkış bakımından yazlık kiralamalarına yönelik çıkarılmış bir yasa olmaktan çok, büyük şehirlerde yaygınlaşan günlük kiralanan ev veya apartlara yönelik getirilen hem mali kontrol hem de iç güvenlikle alakalı bir düzenlemeydi. Ayrıca hala etkin bir kullanım alanına sahipte olmayan bu kanun hükmü; süreli kiralanan yazlık evleri kapsaması ve kanunun bu açıdan uygulanabilirliği de ayrıca bir tartışma konusudur. Bu duruma istinaden geçtiğimiz günlerde Kültür ve Turizm Bakanlığı, Seyahat Acenteleri ve Seyahat Acenteleri Birliği (TÜRSAB) Kanunu’nda değişiklik yapılmasına dair Kanun Tasarısı Taslağı hazırladı. TÜRSAB tarafından yapılan açıklamalara göre; Türkiye'de bu şekilde kiralanan yaklaşık 100 bin evin olduğu, her yıl yaklaşık 15 milyon yerli ve yabancı turistin de bu evleri kiraladığı ve bu konudaki vergi kaybı ise 2 milyar lirayı buluyor. Kanun tasarısı yasalaşırsa eğer; yerli ve yabancı kişiler tarafından geleneksel yöntemlerle veya internet aracılığıyla yapılan kiralama işlemlerinin artık seyahat acenteleri tarafından gerçekleştirilmesi, bu sayede neredeyse tamamı kayıt dışı olduğu için haksız kazanca ve devletimizi mali açıdan ciddi vergi kaybına yol açan bu durumun önüne geçilmesi öngörülmüştür.

Mevcut durumda yapılan kiralamalardaki mali yükümlülükÖncelikle uyaralım, Maliye Bakanlığı son yıllarda trend haline gelen yazlık evini kiralayanlar için geriye dönük 5 yılı kapsayacak şekilde inceleme başlatmak üzere! Nedenine gelince; yazlık evini kiraya verenlerin kira karşılığı aldıkları bedellerin “Gayrimenkul sermaye iradı” olarak beyan edilip, bu irat üzerinden gelir vergisi ödemeleri gerekmekte idi. Ancak, Gelir Vergisi Kanunu’na göre yazlığınızı; muhafazası maksadıyla bedelsiz olarak başkasının ikametine bıraktıysanız, usul füru veya kardeşlerinizin (anne, baba, büyükanne ve büyükbaba, çocuklar ve torunlar) ikametine tahsis ettiyseniz, akrabalarınız sizinle aynı evde veya dairede ikamet ediyorsa emsal kira bedeli hesaplanmayacak yani kira bedeli almanız söz konusu bile olmayacaktır.

Yalnız ortaya çıkan kira geliri Ticari Kazanç olarak mı, Gayrimenkul Sermaye İradı olarak mı beyan edilecek? Nereden çıktı bu derseniz, açıklayalım… 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinde; “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” hükmüne yer verilmiş olup, aynı Kanunun 70 inci maddesinin (1) numaralı bendinde, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir. Günümüzde de konut olarak kullanılan binaların kiraya verilmesi Borçlar Kanunu’nda düzenlenen adi kiralama kapsamına girmektedir. Dolayısıyla bu tip kiralamadan elde edilen gelir, Gayrimenkul Sermaye İradı olarak vergiye tabi tutulmaktadır.

Ancak Ticari Kazancın varlığı; faaliyetin devamlı olması (Bir takvim yılı içerisinde birden fazla tekrarlanan veya birden fazla takvim yılında tekrarlanan işlemlerde de devamlılık olduğu varsayılacaktır) ve gelir getirici faaliyetlerin bir organizasyon dahilinde yapılmış olması ile ispatlanacağından: yazlık evlerini bu şekilde, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi ticari bir organizasyonugerektirmektedir. Ayrıca söz konusu gayrimenkulün belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında kira akdi mevzu bahis olmadığı için, bu faaliyete ilişkin kazancın ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Yukarıda yer vermiş olduğum ayrıma göre kira gelirini Gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmesi gerekenler bir önceki (http://www.hukukajansi.com/gayrimenkul-sahipleri-ihbar-edilmeden-kira-gelirinizi-beyan-edin-makale,69.html) yazımda belirtmiş olduğum hususları dikkate alarak, gelirini ticari kazanç kapsamında olduğuna kanaat getirenlerin ise vergi dairesine mükellefiyet tesis ettirerek; işin mahiyetine uygun olarak gerçek veya basit usulü seçmeli ve ticari kazanç hükümlerine göre kazancını tespit etmelidirler.

Ayrıca Emlak Vergisi Kanunu’nun 8. Maddesi ve 38 No’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği uyarınca; Hiç bir geliri olmayanlar (işsizler ve ev hanımları) ile geliri kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunan emekliler ve (geliri olsa bile) engellilerin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskene sahip olmaları halinde bu meskenleri için sıfır oranlı vergi ödemeleri hükme bağlanmış olsa da onlara yine kötü bir haberimiz var;yazlık eviniz için Emlak Vergisi ödeyeceksiniz. Çünkü emekli, ev hanımı veya işsizlerin; yazlık evleri, dağ evleri veya ara sıra, birkaç hafta veya aylığına dinlenmek amacıyla gittikleri bu evler, indirimli yani ‘sıfır oranlı’ emlak vergisinden yararlandırılmıyor. Sadece bu evlerde yaz-kış sürekli oturulması durumunda sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanılabiliyor.