Taşınmaz Ticaretinde KDV Uygulaması
Özellikle gayrimenkul niteliğindeki taşınmazlar ticari işletmelere kayıtlı olabildiği gibi çoğu zaman gerçek kişi mükellef olmayan kişilerin adına da kayıtlı olmakta. Nihayetinde taşınmaz ticareti yapmamakla birlikte yıllar önce yatırım amaçlı alınmış veya miras yoluyla edinilmiş gayrimenkulleri olan kişiler bulunmakta. Bu kişilerin elinde bulunan taşınmaz gayrimenkullerinin satışı gündeme geldiği zaman (alıcının KDV mükellefi olup olmamasına bakılmaksızın) satış işlemi KDV ye tabi değil. Bu kişiden taşınmaz gayrimenkulü alan kişi eğer yine KDV mükellefi olmayan bir gerçek kişi ise (yani taşınmaz ticareti ile uğraşmıyorsa) ilerde satış aşamasında da problem yok. KDV siz olarak satabilir. Eğer alan kişi KDV mükellefi ise bu durumda bu taşınmaz gayrimenkulün satışı halinde satış bedeli dışında bu bedelin tamamı üzerinden ayrıca KDV hesaplamak zorunda idi. Bu durumda aynı taşınmaz gayrimenkulün satış bedeli üzerinde satıcının durumuna göre KDV hesaplanıp, hesaplanmaması durumu ortaya çıkabilmektedir.
Aynı arsanın KDV mükellefi olmayan bir kişiden alınması halinde % 18 KDV olmaması nedeniyle daha avantajlı olan durum, aynı arsanın KDV mükellefi olan ticari bir işletmeden alınması halinde % 18 oranında KDV yükü ortaya çıkmakta, bu durumda çoğu zaman haksız rekabetin oluşması vs. gibi sebeplerle satış bedeli düşük olarak gösterilerek Kamu Maliyesi tapu harçlarını daha az almaktadır.
Eski uygulama böyle olmakla birlikte Haziran 2018 tarihinden itibaren 7104 sayılı Kanun ile ;
“ikinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerce, katma değer vergisi mükellefi olmayanlardan ( mükellef olanlardan istisna kapsamında yapılan alımlar dahil) alınarak vasfında esaslı değişiklik yapılmaksızın satılan ikinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmazların tesliminde matrah, alış bedeli düşüldükten sonra kalan tutardır.” ifadesi eklenmiştir.
Bu durumda Katma Değer Vergisi mükellefi olan ve taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerce;
Katma Değer Vergisi mükellefi olmayanlardan, Katma Değer Vergisi mükellefi olanlardan istisna kapsamında yapılan alımlardan, Katma Değer Vergisi ödenmeksizin taşınmaz gayrimenkul alımı yapanların bu taşınmazların vasfında esaslı değişiklik yapılmaksızın satışı halinde, Katma Değer Vergisi matrahının tespitinde alış bedeli düşüldükten sonraki kalan kısım üzerinden KDV hesaplanacaktır.
Örnek: Taşınmaz ticareti ile uğraşmakta olan (A) Gayrimenkul Ticareti A.Ş.’nin Katma Değer Vergisi mükellefi olmayan Bay (C) den 100.000.-TL ‘ye satın almış olduğu arsayı arsa vasfında herhangi bir değişiklik yapmaksızın Haziran 2018 tarihinden sonra 120.000.-TL’ye satmıştır. (Satın alan kişinin mükellef olup olmamasının herhangi bir önemi bulunmamaktadır.)
Yeni düzenleme ile bu durumda KDV hesaplaması şöyle olacaktır.
Arsa satış bedeli 120.000.-TL
Arsa alış bedeli 100.000.-TL
Fark 20.000.-TL
KDV matrahı 20.000.-TL
Hesaplanacak KDV (%18) 3.600.-TL
Toplam KDV dahil tutar 123.600.-TL
Haziran 2018 tarihinden önce taşınmaz ticaretiyle iştigal eden KDV mükellefi olan bir ticari işletme tarafından satılmış olsa idi 120.000.-TL satış bedelinin tamamı üzerinden % 18 oranında 21.600.-TL KDV hesaplanacak ve satış tutarı toplamı (120.000 + % 18 KDV=) 141.600.-TL olacaktı. Örneğimizde yeni düzenleme ile eski düzenleme arasındaki rakamsal fark (141.600 – 123.000=) 18.600.- TL.’dir.
YMM İsmail KÖKBULUT
KAYNAK. http://www.alomaliye.com