Gayrimenkul alım ve satımında istisna ve muafiyetler konusu
Murat TEKİN
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Mali Genel Müdür Yardımcısı
MEB İLKSAN
[email protected]
Tüzel kişilikler, Menkul ve Gayrimenkul mal alımında, satımında ve kiralanması işlemlerinde, Varlıklarını iki yıl aktiflerinde bulundurmadan Katma Değer Vergisi Özel Matrah hükümlerini uygulayabileceklerdir.
Şöyleki;
1- Kanun ve uygulaması;
3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun Verginin konusunu teşkil eden işlemler başlıklı 1. Maddesinin 1.fıkrası “Ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler” verginin konusu sayılmıştır.
3065 Sayılı Kanunun Teslim başlıklı 2. Maddesinin 1. Fıkrası “Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir.” hükmünü içermektedir.
Yine aynı kanunun Mükellef başlıklı 8.Maddesi 1. Fıkrası Katma Değer Vergisi mükellefini tanımlarken, a) fıkrasında “Mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde bu işleri yapanlar,” şeklinde tanımlama yapmış, Vergiyi Doğuran Olay başlıklı Üçüncü bölümün 10. Maddesinin a) fıkrası ise “Mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması,” şeklinde çerçeveyi çizmiştir.
Matrah, Nispet ve İndirim başlıklı Üçüncü Kısım birinci bölüm Özel matrah şekilleri başlıklı 23. Maddesinde Özel Matrah şekillerini belirlerken, ilgili maddenin f) fıkrasında “İkinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerce, katma değer vergisi mükellefi olmayanlardan (mükellef olanlardan istisna kapsamında yapılan alımlar dâhil) alınarak vasfında esaslı değişiklik yapılmaksızın satılan ikinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmazların tesliminde matrah, alış bedeli düşüldükten sonra kalan tutardır.” şeklinde özel matrah şekli belirlenmiştir.
2- 06.07.2018 Tarih ve 19 Sayılı Tebliğin içeriği:
İlgili Tebliğin 11. Maddesi hükümleri kapsamında “ ….taşınmazların satışında düzenlenecek faturalarda alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden KDV hesaplanır…” şeklinde olup, yine aynı maddede “…. Taşınmaz ticareti ile iştigal edenler 05.06.2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yetki belgesi alan ticari işletmeler ile esnaf ve sanatkârlardır. Taşınmaz ticareti ile iştigal etmekle birlikte henüz yetki belgesi almamış olanlar, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre yetki belgesi alınması için verilen süre ile sınırlı olmak üzere yetki belgesi olmaksızın özel matrah uygulayabilirler.” şeklini almıştır.
3- 05.06.2018 Tarih ve 30442 Sayılı Resmi Gazete ile yayımlanan Taşınmaz Ticareti
Hakkında Yönetmelik uygulaması:
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin Kapsam başlıklı 2. Maddesi “ …. tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı ve kiralanması ile tapu işlemlerine aracılık eden, taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti veren gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkarların mesleki faaliyetlerini, yetki belgesi verilmesi, yenilenmesi, askıya alınması ve iptaline ilişkin usul ve esasları, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işlemlerde aranan şartları, bu işletmelerin faaliyetlerine ilişkin yükümlülüklerini ve Bakanlık, yetkili idareler ile ilgili diğer kurum ve kuruluşların taşınmaz ticaretine ilişkin görev, yetki ve sorumluluklarını kapsar” hükümlerini içermekte olup, Tanımlar Başlıklı 4. Maddenin h) fıkrası ise Taşınmaz Ticaretini tanımlarken “ Tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılık ile taşınmaza ilişkin danışmanlık ve yönetim faaliyetleri bütününü” işaret etmektedir.
Aynı yönetmeliğin Yetki belgesi verilmesinde aranan şartlar başlıklı 6.Maddesi kapsamında İşletmeler yetki belgesi alabilmesi;
12’nci maddede belirtilen şartların taşınması,
Meslek odasına kayıtlı olunması,
Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması,
ç) Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel
kişi tacirlerin bu alandaki faaliyetlerini yürütmek için görevlendirdikleri ve
yetkilendirdikleri temsile yetkili kişilerinin, şubelerde ise şube müdürünün;
1) On sekiz yaşını doldurmuş olması,
2) En az lise mezunu olması,
3) İflas etmemiş veya iflas etmiş olsa bile 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas
Kanunu hükümlerine göre itibarının yerine gelmiş olması,
4) Konkordato ilan etmemiş olması,
5) Kasten işlenen bir suçtan dolayı veya affa uğramış olsalar dahi devletin güvenliğine,
Anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya ve devlet sırlarına karşı
suçlar ile casusluk, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni
kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma,
suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama, terörün finansmanı, kaçakçılık, vergi
kaçakçılığı veya haksız mal edinme, cinsel saldırı ve çocukların cinsel istismarı,
hayasızca hareketler, müstehcenlik, fuhuş, kumar oynanması için yer ve imkan sağlama
suçlarından hüküm giymemiş ya da ticaret ve sanat icrasından hükmen yasaklanmamış
olması,
Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer
tüzel kişi tacirlerin temsile yetkili kişilerinden en az birinin, şubelerde ise şube
müdürünün sorumlu emlak danışmanı (Seviye 5) ulusal yeterliliğine dayalı mesleki
yeterlilik belgesine sahip olması,
gerekir.
Bakanlık, yetki belgesi verilmesi için mesleki eğitim şartı getirmeye ve bu eğitime
ilişkin usul ve esasları ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşlerini alarak belirlemeye
yetkilidir. Mesleki eğitim; Bakanlık, Millî Eğitim Bakanlığı veya Bakanlıkça uygun
görülen kamu kurumları, üniversiteler, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve
mesleki yeterlilik belgesi vermeye yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından verilir.
Yine aynı yönetmeliğin İşletmelerde aranan şartlar başlıklı 12.Maddesi kapsamında;
a) 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm niteliğinde ve net alanının en az otuz metrekare olması.
b) İçinde idari büro ve kabul yeri ile 14 üncü maddenin birinci fıkrasının (l) bendinde belirtilen dosyalama işleminin fiziksel olarak yapılması durumunda arşiv bölümü bulunması.
c) Hizmetin düzenli, sistemli ve hızlı bir şekilde verilmesini sağlayacak miktar ve özellikte masa, dolap, koltuk ve benzeri malzeme ile bilgisayar, internet, telefon, tarayıcı ve faks gibi teknik donanıma sahip olması.
(2) Bir işletmede 6 ncı maddenin birinci fıkrasının (a) bendi dışındaki bentlerde sayılan şartları taşıyan birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkârın faaliyet göstermesi halinde, bu maddenin (a) bendinde belirtilen işletme büyüklüğü her bir tacir veya esnaf ve sanatkâr için yüzde yirmi artırılarak uygulanır.
Şeklinde şartları içermektedir.
Yönetmelikte ilke ve kurallar ise 14. Maddede;
a) Taşınmaz ticaretine yönelik hizmet verilen işletmede, taşınmaz ticaretine konu hizmetler dışında ticari faaliyette bulunamaz.
b) İşletme tabelası ve basılı evrakı dâhil olmak üzere faaliyetleri sırasında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir ibare kullanamaz.
c) Verdiği hizmet nedeniyle edindiği bilgi ve belgeleri, yetkilendirme sözleşmesinde belirtilen esaslar dışında açıklayamaz ve kullanamaz.
ç) Hizmet sunarken ahlaka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul bir şekilde hareket eder; yanıltıcı bilgi veremez.
d) Haksız ve hukuka aykırı davranış ve ticari uygulamalarda bulunamaz.
e) Hizmet verdiği kişilerin alım satım ve kiralama tercihlerini etkileyecek nitelikteki bilgileri gizleyemez.
f) Hizmet verdiği kişilerin menfaatlerine aykırı davranışta bulunamaz.
g) Hizmet verdiği kişileri yasa dışı olan ve etik olmayan uygulamalara teşvik edemez.
ğ) Hizmet verdiği kişilere tehdit veya taciz edici davranışlarda bulunamaz.
h) Hizmet verdiği kişilere belge imzalatmadan önce bu belgeleri okumaları için yeterli süre verir, belgelerde yer alan hükümleri açıklar ve imzalanan belgelerin birer suretini bu kişilere teslim eder.
ı) Aldığı her teklifi ve karşı teklifi, hizmet verdiği kişilere doğru ve objektif bir şekilde en kısa sürede sunar.
i) Taşınmazın satılması veya kiralanması ya da satış veya kiralamadan vazgeçilmesi yahut yetkilendirme sözleşmesinin feshedilmesi durumunda fesih tarihini izleyen ilk iş günü içinde reklam ve ilan faaliyetine son verir.
j) Taşınmazın satılması veya kiralanmasına yönelik yazılı ya da görsel tüm ilan ve reklamlarında; satış veya kiralama koşulları gibi konularda yetkilendirme sözleşmesine ve iş sahibinin isteklerine uygun hareket eder.
k) Elektronik ortamda yapılanlar dahil olmak üzere taşınmazın satılması veya kiralanmasına yönelik ilan ve reklamlarında, adres ve tapu bilgileri hariç olmak üzere 15 inci maddenin üçüncü fıkrasının (b) bendinde belirtilen bilgiler ile iletişim bilgisine ve yetki belgesi numarasına kolay okunabilir şekilde yer verir.
l) Her bir yetkilendirme sözleşmesi için fiziksel olarak veya elektronik ortamda dosya oluşturur. Yetkilendirme sözleşmesini ve bu sözleşme çerçevesinde verilen hizmetler kapsamında düzenlenen belgeleri dosyasında en az beş yıl süreyle saklar.
m) Taşınmazın tanıtımına yönelik gazete ilanı, el kitapçığı, katalog gibi unsurlar ile fotoğrafları, vaziyet planı ve imar durumuna ilişkin belgeleri işletmesinde bulundurur.
Şeklinde açıklanmıştır.
Sonuç itibariyle;
Bir Tüzel Kişiliğin Ana faaliyet konusunda diğer faaliyet alanlarının yanında Menkul ve Gayrimenkul mal alabilir, satabilir, kiralayabilir hükmü var ise,
Örneğin, Eğitim ana faaliyetinin yanında Menkul ve Gayrimenkul mal alabilir, satabilir,
kiralayabilir hükmü içeriyorsa, Menkul ve Gayrimenkul mal alabilmesi, satabilmesi ve
kiralayabilmesi için ayrı bir ofis göstermesi ya da şirket merkezini adres göstermesi,
Tüzel kişiliğin, Yönetim Kurulu kararı doğrultusunda bir yetkilisinin 2 (İki) ay kursa tabi olarak yönetmelik kapsamında Emlak Sertifikası (seviye 5) yetki belgesi almış olması,
https://ttbs.gtb.gov.tr sitesinden müracaat etmesi,
halinde Tüzel kişilikler yetki belgesini alarak, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun Özel matrah şekilleri başlıklı 23. Maddesinde Özel Matrah şekillerini belirlerken, ilgili maddenin f) fıkrası hükümlerinden yararlanarak taşınmaz ticaretiyle iştigal eden mükelleflerce, katma değer vergisi mükellefi olmayanlardan (mükellef olanlardan istisna kapsamında yapılan alımlar dâhil) alınarak vasfında esaslı değişiklik yapılmaksızın satılan ikinci el motorlu kara taşıtı veya taşınmazların tesliminde matrah, alış bedeli düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden Katma Değer Vergisi uygulayabileceklerdir.
-YASAL UYARI-