GAYRİMENKUL KİRALAMALARINDA DEPOZİTO KONUSU
Depozito konusu hemen hemen herkesi yakından uzaktan ilgilendirmesi sebebi
ile uygulamada çıkan sorunlarla taraflar arasında çekişmelere sebep olmakta, Yargı
ve İcra müdürlüklerinin mesai harcaması gereken konular arasında yer
almaktadır.
Kira Depozitosu
nedir ?
Genel kabul görmüş Hukuk Kurallarına göre depozito; Kiralanan Gayrimenkulde
kullanım süresince meydana gelebilecek ‘’ Maddi Hasar’’ ların
karşılanması için kiralayanın
kira başlangıcında Peşin olarak verdiği ‘’Güvence’’
bedelini ifade eder. Amaç, Kiracı Gayrimenkulü terk ederken yapılan
kontrollerde tespit edilen maddi hasarların alınan depozito tutarından
karşılanmasıdır.
Depozitonun Kanunlarda geçen uygulanma tanımlaması ile günlük hayatta
karşılık bulan uygulaması arasında
farklılıklar bulunmaktadır.
Şöyle ki,
1- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
D Kiracının güvence vermesi
MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle
kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak
verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere,
parayı Bankada vadeli bir tasarruf (Güvence)
hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.
Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin
kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini
izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava
açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı
olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri
vermekle yükümlüdür.
Hesap Güvence
hesabı niteliğinde şartlı hesap
statüsünde olmalıdır. Depozito bankada vadeli hesapta tutularak faiz
ve benzeri getirileri sağlanması gerekir.
Kira sözleşmeleri yapılırken Gayrimenkulde
bulunan demirbaşların durumu net, anlaşılır ve doğru biçimde tespit edilmeli
(mümkünse
şahit-kefil ile birlikte) ve sözleşmeye mutlaka detaylı yazılmalıdır. Ayrıca fotoğraf çekilerek Kira kontratına
eklenmesi her iki taraf için de ileride olabilecek anlaşmazlıkları ortadan
kaldıracaktır.
2-
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 310 Madde
a.
Kiralananın
el değiştirmesi
2. Üçüncü
kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması
- Sözleşmenin
kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik
kira sözleşmesinin tarafı olur.
Depozitonun
Hukuki Kök varlığı Gayrimenkul dür. Gayrimenkulün
yeni sahibi ‘’Külli Halef’’ dir.
Bu sebeple,
Gayrimenkulü satan kişi kiracıdan
aldığı depozitoyu yeni sahibine vermelidir veya bankada açılan hesaptaki haklarını evi satın alana devir etmelidir.
Konu ile ilgili yüksek
Yargı da verilen bir kararda;
Nitekim Yargıtay 6 Hukuk
dairesi kararında
6. Hukuk Dairesi 2014/2092 E. , 2014/12561
K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ: İstanbul 17. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 16/05/2013
NUMARASI : 2013/95-2013/351
Dava
konusu taraflar arasındaki uyuşmazlık güvence parasının eski malik olan
davalıdan istenip istenmeyeceği noktasında toplanmaktadır. Kiralananın üçüncü
kişiye satılmasının kira sözleşmesine etkisi Türk Borçlar Kanunu’nun 310.
maddesinde düzenlenmiştir.
Buna
göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el
değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur.
Yasa
hükmü uyarınca yeni malik satımla birlikte sözleşmenin tarafı haline gelirken,
eski malik ile kiracı arasında ki akdi ilişki de sona erecektir.
Sona
eren akdi ilişkinin satım tarihi itibari ile tasfiyesi gerekir. Bu çerçevede
davalının akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını
yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade
etmesi gerekir.10.05.2020
Saygılarımla,
MEMDUH ÖZCAN
SMMM BAĞIMSIZ DENETÇİ
[email protected]
-Kaynakça; Türk
Borçlar Kanunu
Yargıtay
Kararları
-YASAL UYARI-
DİĞER YAZILARI
-YÖNETİM KURULU ÜYELERİ DİKKAT ! ŞİRKETİN SGK PRİM BORCU VE CEZALARININ ÖDENMESİ SİZDEN İSTENEBİLİR
-TİCARİ VE BİNEK ARAÇLARA AİT TOPLU DÜZENLENEN (TAŞIT TANIMA) AKARYAKIT FATURA KAYITLARINA DİKKAT
-Maliye'de Meslek Mensuplarının İstihdam Edilmesi
-Sat Kirala Geri Al Uygulamasının Dayanılmaz Cazibesi
-İZLEYEN YIL GELEN FATURADAKİ KATMA DEĞER VERGİSİ (KDV) İNDİRİMİ
-İHRACAAT BEDELLERİNİN ÜLKEYE GETİRİLMESİ VE EKONOMİYE KAZANDIRILMASI SÜRESİ 1 YILA ÇIKARILDI
-KATMA DEĞER VERGİSİ İADE TALEP SÜRELERİNDE DEĞİŞİKLİK