GAYRİMENKUL KİRALAMADA DEPOZİTO KONUSU

MEMDUH ÖZCAN SMMM BAĞIMSIZ DENETÇİ

GAYRİMENKUL KİRALAMALARINDA DEPOZİTO KONUSU

 

 Depozito konusu hemen hemen  herkesi yakından uzaktan ilgilendirmesi sebebi ile uygulamada  çıkan sorunlarla  taraflar arasında çekişmelere sebep olmakta, Yargı ve İcra müdürlüklerinin mesai harcaması gereken konular arasında yer almaktadır.

 

Kira  Depozitosu nedir ?

 

Genel kabul görmüş Hukuk Kurallarına göre depozito; Kiralanan Gayrimenkulde kullanım süresince meydana gelebilecek ‘’ Maddi Hasar’’ ların  karşılanması için kiralayanın  kira başlangıcında Peşin olarak  verdiği  ‘’Güvence’’ bedelini ifade eder. Amaç, Kiracı Gayrimenkulü terk ederken yapılan kontrollerde tespit edilen maddi hasarların alınan depozito tutarından karşılanmasıdır.

Depozitonun Kanunlarda geçen uygulanma tanımlaması ile günlük hayatta karşılık bulan uygulaması  arasında farklılıklar bulunmaktadır.  

 

Şöyle ki,

 

1-      6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

 

D  Kiracının güvence vermesi

 

MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

 

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı Bankada  vadeli bir tasarruf (Güvence) hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

 

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

 Hesap Güvence hesabı niteliğinde  şartlı hesap statüsünde olmalıdır. Depozito bankada vadeli hesapta tutularak faiz ve benzeri getirileri sağlanması gerekir.  

 

Kira sözleşmeleri yapılırken Gayrimenkulde bulunan demirbaşların durumu net,   anlaşılır ve doğru biçimde tespit edilmeli (mümkünse şahit-kefil ile birlikte) ve  sözleşmeye mutlaka detaylı yazılmalıdır.  Ayrıca fotoğraf çekilerek Kira kontratına eklenmesi her iki taraf  için de  ileride olabilecek anlaşmazlıkları   ortadan kaldıracaktır.

 

2-      6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 310 Madde

 

a.       Kiralananın el değiştirmesi

 

2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması

- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

 

         Depozitonun Hukuki Kök varlığı Gayrimenkul dür.  Gayrimenkulün yeni sahibi  ‘’Külli Halef’’ dir.    

 

Bu sebeple,  Gayrimenkulü satan kişi  kiracıdan aldığı depozitoyu yeni sahibine  vermelidir  veya bankada açılan hesaptaki haklarını  evi  satın alana devir etmelidir.

 

Konu ile ilgili yüksek Yargı da verilen bir kararda;

 

Nitekim Yargıtay 6 Hukuk dairesi kararında

6. Hukuk Dairesi 2014/2092 E. , 2014/12561 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ: İstanbul 17. Sulh Hukuk Mahkemesi

 

 TARİHİ : 16/05/2013
NUMARASI : 2013/95-2013/351

 

Dava konusu taraflar arasındaki uyuşmazlık güvence parasının eski malik olan davalıdan istenip istenmeyeceği noktasında toplanmaktadır. Kiralananın üçüncü kişiye satılmasının kira sözleşmesine etkisi Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesinde düzenlenmiştir.

 

Buna göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur.

 

Yasa hükmü uyarınca yeni malik satımla birlikte sözleşmenin tarafı haline gelirken, eski malik ile kiracı arasında ki akdi ilişki de sona erecektir.

 

Sona eren akdi ilişkinin satım tarihi itibari ile tasfiyesi gerekir. Bu çerçevede davalının akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir.10.05.2020


Saygılarımla,

MEMDUH ÖZCAN

SMMM BAĞIMSIZ DENETÇİ 

memduh.ozcn@hotmail.com

-Kaynakça; Türk Borçlar Kanunu

Yargıtay Kararları

-YASAL UYARI

  DİĞER YAZILARI  

-YÖNETİM KURULU ÜYELERİ  DİKKAT ! ŞİRKETİN SGK PRİM BORCU  VE CEZALARININ ÖDENMESİ SİZDEN İSTENEBİLİR 

-TİCARİ VE BİNEK ARAÇLARA AİT TOPLU DÜZENLENEN  (TAŞIT TANIMA)  AKARYAKIT  FATURA KAYITLARINA DİKKAT

-Maliye'de Meslek Mensuplarının İstihdam Edilmesi 

-Sat Kirala Geri Al Uygulamasının Dayanılmaz Cazibesi 

-İZLEYEN YIL GELEN FATURADAKİ KATMA DEĞER VERGİSİ (KDV) İNDİRİMİ

-İHRACAAT BEDELLERİNİN ÜLKEYE GETİRİLMESİ VE EKONOMİYE KAZANDIRILMASI SÜRESİ 1 YILA ÇIKARILDI

-KATMA DEĞER VERGİSİ İADE TALEP SÜRELERİNDE DEĞİŞİKLİK