Kooperatif hissesi veya evin satışında iktisap tarihine dikkat

Memduh ÖZCAN SMMM-BAĞIMSIZ DENETÇİ

   
Memduh ÖZCAN
SMMM-BAĞIMSIZ DENETÇİ
Memduh.ozcn@hotmail.com

1-GİRİŞ 
Kooperatifler,  belli bir amacı gerçekleştirmek için, ortakların (üyelerin) bir araya gelerek oluşturduğu ve genelde kar amacı olmayan , üyelerine bir hisse karşılığı Gayrimenkul teslim eden kuruluşlarıdır.

Kooperatif üyesi olanların zamanla   ortaya çıkan ihtiyaçları, hesaplamaları nedeni ile hissesini /teslim almış olduğu Kooperatif evini satmak zorunda kalmaktadırlar.
Satış sonucu , vergi verilecek mi ?  vergi verilecek ise  nasıl  hesaplanacağı, maliyet nasıl belirleneceği konusunda özellikli durumlar ortaya çıkmaktadır.  

2- KOOPERATİF HİSSESİ SATIŞI 
 Kooperatif henüz bitmeden, fiili bir teslimat yapılmadan hissenin satılması durumunda, Kooperatife üye olduğunuz tarihin bir önemi bulunmamaktadır. Yani 1 gün, bir yıl, yirmi yıl  hiç fark yoktur.  Satışın Değer Artış Kazancı kapsamında vergilendirilmesi gerekecektir. (GVK 80/4)
Satış kazancının ( vergiye Tabi Matrahın) tespit edilebilmesi için, kooperatif Hissesinin maliyet bedelinin hesaplanması gerekir. Kooperatife ödenen aidatlar satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere TUİK aylık TEFE     (1 Ocak 2006'dan itibaren aylık ÜFE) artış oranında artırılır (endekslemeye tabi tutulur).

Endeksleme sonucu bulunacak Yeni Maliyet Bedeli ile, satış sonucu alınan nakit ile diğer menfaatlerin toplamı  arasındaki olumlu fark (kar) Değer Artış Kazancı kabul edilecektir. 

Bu kazançtan 2019 yılı için uygulanan istisna tutarı olan . 14.800 TL (305 Seri Nolu Gn.Tblğ) düşüldükten sonra kalan tutar VERGİ MATRAHI olacak ve üzerinden artan oranlı tarifeye göre vergi hesaplanacak ertesi yıl mart ayın da beyan edilip iki taksitte çıkan vergi ödenecektir. 

3- KOOPERATİF EVİNİN SATIŞI 
Kooperatif konutları bitirmiş  çekiliş veya önceden kararlaştırılan (numaralandırılan) gayrimenkulleri üyelere teslim etmiş (Ferdi TAPU henüz çıkmamış )   evlerin (gayrimenkullerin) satılması  durumunda ise vergileme değişmektedir.  

Peki bu durum da iktisap tarihi ne olacaktır ? 
İktisap (yani edinme)  tarihi  neden önemli? 

İktisap tarihi satılan gayrimenkulün vergiden muaf olup olmadığının tespiti bakımından çok önemlidir. (GVK 80/16 Mükerrer) 
GVK. Mükerrer 80/16. maddesine göre, iktisap tarihinden itibaren 4 yıl (1.1.2007 tarihinden sonra iktisap edilenlerde 5 yıl) geçtikten sonra  satılan kooperatif evi (gayrimenkullerden) elde edilen kazanç, gelir vergisine tabi olmayacaktır. 

Bu gerekçe ile kooperatif evini satacaklar hesaplamalarını yaparken;
Tapu tarihini değil kooperatif evlerini teslim aldıkları tarih (TAHSİS TARİHİ) ni dikkate almaları gerekir. Tahsis tarihi olarak kabul edilen tarihler ise,  kuraların çekildiği, evlerin dağıtıldığı tarihlerdir.  .

Örneğin,

Evi kura ile 01.01.2013 tarihin de teslim alan gerçek kişi  2 yıl sonra (01.01.2015) tarihinde  Tapu işlemlerinin tamamlanması sonucu tapusunu da almış olsun,

 05.05.2019 tarihin de  evi satması durumun da  değer artış kazancı hesaplanmayacaktır.
 Çünkü iktisap tarihi olarak Tapu Tarihi değil tahsisi tarihi (01.01.2013)  kabul edildiği için. 

4- Bazı Özellikli durumlarda İKTİSAP TARİHİ olarak kabul edilmektedir.
 ELEKTİRİK –SU-DOĞALGAZ ABONMANLIKLARI YAPILARAK FİİLİ KULLANILMAYA BAŞLANMASI 
TC. Düzce Valiliği Defterdarlık Gelir Müdürlüğü nün 17/9/2013 tarih 13334134 –GVK -13 sayılı özelgesinde 
………..
           Öte yandan, konuyla ilgili olarak ayrıntılı açıklamaların yer aldığı 25.03.2011 tarihli ve  76 sıra numaralı Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinin, "Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi"  başlıklı dördüncü bölümünde, "Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır
 
          Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.
 
          Bu çerçevede,  konut yapı kooperatifleri,  Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir  11.10.2019

Saygılarımla,

Kaynak  .  Maliye Bakanlığı –GİB gov.tr
                17/9/2013 tarih 13334134 sayılı özelgesi 
                Medeni Kanun



DİĞER YAZILARI  

-KGF kapsamindaki kredi ve teminat mektubunda işlem komisyonuna dikkat

-Şahıs Arsaları Satışında Özellikli Bir Durum 

-Mali Sıkıntı İçerisinde Olan Şirketlere Yeni Bir Kolaylık 

-KAYNANA VERGİSİNİ UNUTMAYALIM 

-İşçinin Tutuklanması Halinde İş Akdinin Feshi

-KİRA GELİRİ  ELDE EDENLER ORTODONTİ  HARCAMALARINI BEYANNAMEDEN İNDİREBİLİRLER Mİ ?

-MİRAS YOLU İLE İNTİKAL EDEN KOOPERATİF HİSSESİNİN SATIŞINDA BİR AYRINTI

-DİKKAT! HUZUR HAKKI ÖDEMESİ HUZURUNUZU KAÇIRMASIN!

-İZLEYEN YIL GELEN FATURADAKİ KATMA DEĞER VERGİSİ (KDV) İNDİRİMİ

-İHRACAAT BEDELLERİNİN ÜLKEYE GETİRİLMESİ VE EKONOMİYE KAZANDIRILMASI SÜRESİ 1 YILA ÇIKARILDI

-KATMA DEĞER VERGİSİ İADE TALEP SÜRELERİNDE DEĞİŞİKLİK

-KATMA DEĞER VERGİSİ İNDİRİMİNDEN ÇIKARILAN SMİYB’ LER FORM BA BİLDİRİMİNDEN ÇIKARILIP ÇIKARTILMAYACAĞI

-KATMA DEĞER VERGİSİ İADE ALACAĞI ÜZERİNE 

-KENDİ KREDİ KARTINI ÇEKİP İŞYERİNDEN NAKİT ALINMASI

-HİJYEN EĞİTİMİ ALMIŞ PERSONEL ÇALIŞTIRILMASI 

-KATMA DEĞER VERGİSİNDE İNDİRİM MÜESSESESİNİN FABRİKA AYARLARI DEĞİŞTİRİLDİ