Kooperatif hissesi veya evin satışında iktisap tarihine dikkat

   

Kooperatifler,  belli bir amacı gerçekleştirmek için, ortakların (üyelerin) bir araya gelerek oluşturduğu ve genelde kar amacı olmayan , üyelerine bir hisse karşılığı Gayrimenkul teslim eden kuruluşlarıdır.

Kooperatif üyesi olanların zamanla   ortaya çıkan ihtiyaçları, hesaplamaları nedeni ile hissesini /teslim almış olduğu Kooperatif evini satmak zorunda kalmaktadırlar.

Satış sonucu , vergi verilecek mi ?  vergi verilecek ise  nasıl  hesaplanacağı, maliyet nasıl belirleneceği konusunda özellikli durumlar ortaya çıkmaktadır.  

 Kooperatif henüz bitmeden, fiili bir teslimat yapılmadan hissenin satılması durumunda, Kooperatife üye olduğunuz tarihin bir önemi bulunmamaktadır. Yani 1 gün, bir yıl, yirmi yıl  hiç fark yoktur.  Satışın Değer Artış Kazancı kapsamında vergilendirilmesi gerekecektir. (GVK 80/4)

Satış kazancının ( vergiye Tabi Matrahın) tespit edilebilmesi için, kooperatif Hissesinin maliyet bedelinin hesaplanması gerekir. Kooperatife ödenen aidatlar satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere TUİK aylık TEFE     (1 Ocak 2006'dan itibaren aylık ÜFE) artış oranında artırılır (endekslemeye tabi tutulur).

Endeksleme sonucu bulunacak Yeni Maliyet Bedeli ile, satış sonucu alınan nakit ile diğer menfaatlerin toplamı  arasındaki olumlu fark (kar) Değer Artış Kazancı kabul edilecektir. 

Bu kazançtan 2019 yılı için uygulanan istisna tutarı olan . 14.800 TL (305 Seri Nolu Gn.Tblğ) düşüldükten sonra kalan tutar VERGİ MATRAHI olacak ve üzerinden artan oranlı tarifeye göre vergi hesaplanacak ertesi yıl mart ayın da beyan edilip iki taksitte çıkan vergi ödenecektir. 

Kooperatif konutları bitirmiş  çekiliş veya önceden kararlaştırılan (numaralandırılan) gayrimenkulleri üyelere teslim etmiş (Ferdi TAPU henüz çıkmamış )   evlerin (gayrimenkullerin) satılması  durumunda ise vergileme değişmektedir.  

İktisap tarihi satılan gayrimenkulün vergiden muaf olup olmadığının tespiti bakımından çok önemlidir. (GVK 80/16 Mükerrer) 

GVK. Mükerrer 80/16. maddesine göre, iktisap tarihinden itibaren 4 yıl (1.1.2007 tarihinden sonra iktisap edilenlerde 5 yıl) geçtikten sonra  satılan kooperatif evi (gayrimenkullerden) elde edilen kazanç, gelir vergisine tabi olmayacaktır. 

Bu gerekçe ile kooperatif evini satacaklar hesaplamalarını yaparken;

Tapu tarihini değil kooperatif evlerini teslim aldıkları tarih (TAHSİS TARİHİ) ni dikkate almaları gerekir. Tahsis tarihi olarak kabul edilen tarihler ise,  kuraların çekildiği, evlerin dağıtıldığı tarihlerdir.  .

Evi kura ile 01.01.2013 tarihin de teslim alan gerçek kişi  2 yıl sonra (01.01.2015) tarihinde  Tapu işlemlerinin tamamlanması sonucu tapusunu da almış olsun,

 05.05.2019 tarihin de  evi satması durumun da  değer artış kazancı hesaplanmayacaktır.

 Çünkü iktisap tarihi olarak Tapu Tarihi değil tahsisi tarihi (01.01.2013)  kabul edildiği için. 

 ELEKTİRİK –SU-DOĞALGAZ ABONMANLIKLARI YAPILARAK FİİLİ KULLANILMAYA BAŞLANMASI 

           Öte yandan, konuyla ilgili olarak ayrıntılı açıklamaların yer aldığı 25.03.2011 tarihli ve  76 sıra numaralı Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinin, "Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi"  başlıklı dördüncü bölümünde, "Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır

 

          Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

 

          Bu çerçevede,  konut yapı kooperatifleri,  Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir  11.10.2019

Saygılarımla,

Kaynak  .  Maliye Bakanlığı –GİB gov.tr

                17/9/2013 tarih 13334134 sayılı özelgesi 

                Medeni Kanun